商品房合作开发话术

　　一·商品房合作开发（诱多、上门服务、智能手机短信互联网、切客户、专介绍、电视广告、侯守、标志牌等）

　　1·诱多（打新盘电话号码的方式）

　　A：谢谢，打搅呵呵，答您XX园的新房子有考量转卖吗？（查问式）

　　B：谢谢，答您XX园的新房子买回来的了吗？（最直接的问）

　　C：答您前段时间在XX园有不动产各方面的需求吗？（帮助式进行咨询）

　　D：答您XX园的新房子350万还能便宜吗？（套商品房）

E：谢谢，打搅了，我是XX不动产公司的，那时他们手里有两个客户，就想要咱此种洋房的新房子，不知道您与否意欲转卖（客户是纸制莱莫斯）（注：要介绍发智能手机短信姚先生的洋房）

　　F：我是XX物业管理的探员，我那时进行调查呵呵本工业园区新房子的转卖或承租情况，以方便快捷工业园区管理，答您那时有考量转卖或承租吗？（以物业管理身分）

　　G：我是XX不动产公司的XX，我专门针对负责XX工业园区的成交交易，答您在这点需要进行咨询的吗？（以专业进行咨询）

H：那时XX园刚出来两套十分大礼包的三居，总价仅售*****元，答您那时考虑买房者吗？那您XX园的新房子考量卖吗？（引导买房者）

　　I：我听东门那小伙（保安人员）说我家新房子在卖，我是对个人买房，那时能认筹吗？（一般用智能手机打，一口气深邃许多）

　　J：谢谢，我是XX不动产公司的某时，答您那时考量在XX区买房吗？

　　K：谢谢，我是XX，那边XX园刚出来两套十分大礼包的三居，**平方米，仅售**万，物业公司十分急卖，答您上午五点没事来认筹吗？

L：谢谢，有一名张先生（交互式的）介绍说您XX园的新房子考量转卖，我这里有两个客户很有意欲向，想看一看新房子，答五点方便快捷吗？那您是考量买房者吗？

　　M：谢谢，答咱新房子那时几万元？朗布马话术网

　　N：谢谢，我看到网路上您的新房子考量转卖，那时还转卖吗？我帮您注册登记呵呵

　　O：谢谢，您以后您说的新房子考量转卖，那时考量的好不好了？什么这时候方便快捷看？

　　P：谢谢，我这有个十分准的客户，就想要您家新房子这种的洋房，价格低点没关系，您考量转卖吗？（注：要介绍你发智能手机短信姚先生的洋房）

Q：谢谢，王先生，打搅了，您的新房子还卖吗？我有一客户找了很久就想要咱这个小区的新房子，不知道那时您的新房子是什么情况？

　　R：谢谢，昨天我客户看的挺好，您跟姐商量好了吗?您看这个价格合适吗？ （引出房东）

　　A谢谢，答您家的新房子上午4点可以看吗？（用于引出在卖的新房子，如果新房子说可以看，那就再重新准确的落实商品房信息）可以说：我和客户介绍后，客户很感兴趣，并要介绍新房子的准确面积。

B谢谢，我在网路上看到咱XX工业园区的新房子有转卖，答今天几点方便看呵呵？

　　谢谢，我是您家楼下的租售部的，那时有客户想买您家的新房子，能接受市场价，您有考量转卖吗？

　　2、合作开发商品房智能手机短信

　　A、话术：谢谢，我那时有客户就想考量买咱这个小区您这种洋房的新房子，绝对能接受市场价，您有考量转卖吗？全款买房。（外地过来的，而且注意要对你发的这个小区洋房熟悉）

　　B、话术：本人因资金有限，段时间内莱莫斯本小区住房两套，合适即可。如有新房子转卖,联系XXXXXXXXXX

C、话术:谢谢，我这客户很有诚意想在本小区卖套三居室，（可写你小区主打洋房、或写套适合老人小孩住的新房子、口语化许多）价格合适可全款买房！

　　D、话术：谢谢，我是XX不动产公司的资深经纪人，目前手里有一批固定租客，如果您的新房子考量承租或租期快到的，请您把起租日期和租金发到我的这个智能手机上，我会帮您及时承租房屋的！

　　3、物业公司各种反应如何应对

　　1 谁跟您说我卖新房子，我没说过卖啊

　　A话术：不还意思，打错了（物业公司语气比较凶的）

B话术：咱家的新房子不是一直都在卖吗？（语气肯定）

　　C话术：以前我给您发智能手机短信说转卖，那时回访呵呵，考量的好不好？（混淆他以后的记忆）

　　D话术：那XX先生您看价格高出您的考量转卖吗？（试探与否是价格因素）

　　E话术：那时市场十分不错啊，客户也十分多，您的洋房那时也十分热销啊，是卖新房子的好机会（提高他新房子的稀缺度，刺激兴趣点）

　　2 查问的房东，那时就想介绍呵呵市场

A话术：那时市场十分适合卖新房子，而且出上看新房子的客户也比较多了，那时国家的政策也十分有利于成交的销售，以后什么房价谁也说不准，那时卖房是最合适的，大哥您还不抓住这机会啊？

　　3 态度恶劣（房东骂人，挂电话号码，要打110的）

　　直接挂断，不要犹豫。（经纪人内心别受伤害，把心放宽许多这是对自己的一种锻炼）

　　4 考量转卖的房东

　　A 那时我的新房子可以卖几万元，市场好不好？（采取讲案例的方式降低房东的内心期望）

话术：他们昨天刚成交两套这个小区的新房子，150万（低于市场价），目前手里也有差不多能接受这个价位的客户（可以看出房东对市场的介绍程度）房东会说：怎么卖的这么低啊？那您看我家的新房子那卖几万元啊？那我能不能过去看一看您的新房子，因为每个新房子的洋房、朝向、景观、装修和新房子的耗损程度不同价位也有高低，以他们的经验可以先给您个参考价位或者咱商定价格！您有没有这个心理预期啊，要不我帮您注册登记呵呵吧.(这种的新房子一定要争取第一时间认筹，和房东见面谈能让房东加深对你的影响，更要争取独家)

B 那您看我家的新房子多久能买回来啊?

　　话术：照您那时的价格，高于市场价格就得卖一段时间，如果您的新房子符合市场价，认筹方便快捷，我相信那时的市场，很快就会给您买回来，而且那时出来认筹的客户相对多许多。凭他们公司在北京那边的知名度应个应该没问题的！另外认筹时间咱要多配合啊。

　　4 打诱多电话号码时如果被物业公司问起“电话号码哪里来的？”

A、网路上下载的，哪个网？商品房网路上的，具体的我也不知道了，我是随便打的。（把视线转嫁到虚有的第三方上）

　　B、装傻，被问之后要说：您是王先生吗？您是XX小区的吗？故意报假的姓氏和小区，降低疑虑说是自己打错了。

　　5.上门服务或看展排橱窗，橱窗接待商品房

　　A思路：直接报，注册登记新房子产权，面积，价格，门牌号，联系方式，认筹时间，争取当场认筹机会，和物业公司做进一步沟通，加深感情。

话术：XX先生，是这种的，我有个老客户十分有诚意，已经在我手里买过两套了，但是一直还在找这种的洋房，听您介绍之后，我感觉他可能会定您这套，我想先去您家看认筹，以便我更好的和他介绍您的新房子，一般我看好他都会考量的。

　　B思路：介绍市场情况，可买可租型的，一定给物业公司信心，让他知道那时市场好，好卖且价格高，比租房赚的快，举例说明某投资户倒房，几年赚了多少，如多 有大礼包的新房子可以再推给他，让他换新房子，赚差价，顺便介绍门牌号，新房子的具体情况，联系方式。

话术：您的新房子要是拿出来承租回报会很少，那时这个市场十分好，好新房子能卖个不错的价格，比租新房子划算多了，我前两年帮两个客户炒新房子，就两年她赚了100多万呢，到那时还给我介绍客户呢，您要是有闲置的新房子也可以这种做，就那时的市场出来大礼包的新房子那就是赚！我建议您也可以试试，有大礼包的新房子我给您发短息，您的电话号码是XXXXXXXX（顺势引出电话号码）

C思路：买房身分不明，可能是物业公司冒充客户探价，也可能是客户冒充物业公司，这要凭经纪人的明锐度来判断真伪。（分析：一般来说物业公司冒充客户的会问特定的洋房要是买大概要多少钱啊？）注意：这是一般会问的十分具体。如：南北通透三居，高层的，装修比较好的，没怎么住过人的，买要几万元呢？(客户冒充物业公司的比较少，也有可能是租户冒充物业公司前来进行咨询。)

　　话术：至于价格那要看新房子后才能定下来，根据配套不同，装修标准也有高低，新房子的耗损程度这些都不一样，价位会有不同，您是要买房还是要卖房呢？或者，大哥您要是卖房我帮您卖个不错的价格，要是您买房我也能帮您买到合适的新房子。

D.思路：可能是刚跟这别的公司看过的房的客户，如果客户没有保护商品房的意识时也可以从客户口中把商品房套出来。

　　话术：XX先生您在那边都看过什么样的新房子啊？（主要是听他说看过哪里的新房子，然后相应的报价）

　　6.敲门（要注意说话的语气，要随和）

　　话术：谢谢，不好意思打搅您了，我是XX不动产公司的经纪人-----这是我的名片，院里阿姨说您的新房子可能考量转卖？我这正好有一客户想要这种的新房子，您打算卖几万元呢？

话术：谢谢，不好意思打搅您了，我是咱楼下的不动产公司的，我带看客户看咱家楼下的新房子，但是物业公司有事耽搁了，客户马上就要到了，您的新房子方便快捷让他们看呵呵吗?客户就要这种洋房的新房子，价位可以商量。

　　话术：谢谢，我这有个客户说看过您的新房子，比较满意，特意委托我过来落实呵呵细节。朗布马话术网

　　话术：我在楼下看到有中介带看您的新房子，正好我这也有这种的客户，我想先介绍呵呵您家的新房子？

注：如果这是房主对你的话有比较大的异议，态度不是很好时，要及时表现的很困惑，是不是弄错了，最好是表现出实在是不好意思打搅了！

　　7．精耕社区保安人员，物业管理

　　A．装无奈，求情，都是出来打工的真是不容易啊。

　　B．买点烟酒，贿赂呵呵

　　C．找两个小区的老客户过来接

　　D．不着急进，就天天和保安人员聊天，建立同情心，搞关系

　　8.房东说可卖可不卖（给房东信心）

　　思路：经过去年一年的时间，积累许多可以买房的诚意客户，而且那时又是个卖房的好时机。如果承租的，就举例说承租和卖房的回报有很大差别。

1） 话述：XX先生，谢谢，那时市场十分不错，十分适合卖新房子，去年也积累了许多有诚意的客户，那时我这就有客户想要那样的洋房，价格都好商量，那时卖肯定能卖个好价钱，是出手的好机会，XX先生，您考量卖什么价位呢？

2） 话术：XX先生，您的新房子假如承租的话，回报也不高，短期内也不会有增幅，长期也说不好，就目前来讲您当时买的价涨到那时的比例不能保证以后也是这个比例上涨，所以您看那时市场比较好，就把新房子出手，可以做别的投资，以后的市场谁也说不好，XX先生您觉得呢？

　　9.房东先买后卖

　　思路：和房东讲清楚先买后卖您比较被动，时间上根本掌握不好，如果想要同步的话那肯定要有一方会吃点亏的，可以先卖个好价，拿到钱后选房的时间和面都比较宽裕。

　　1） 话述：姐，如果您先买再卖，先买的新房子需要房款，再卖您的新房子时就不会卖个好价钱，如果您那时把新房子卖了，现金在手，就可以买到比较中意的新房子。

2） 话术：（推荐套性价比超高的新房子，但是房东首付要求高，物业公司急售，急用钱），那时市场十分适合卖，如果那时您把新房子卖了，不仅能卖个好价钱，只要您的钱到位他们尽快给您买到两个更合适的新房子，而且他们公司对那边的社区十分专业，有大量的商品房参考。您就放心吧！

　　如何找物业公司资料？（针对没有物业公司资料的小区或物业公司资料没有及时更新的新盘）

方式：以燃气公司或自来水公司的名义在物业公司的门上贴条，留下自己的联系方式让物业公司把房间号及所要查的数字发到自己的智能手机上〈所留号码一定是干净的〉

　　如：自来水公司收费单 今天上门服务查水表，家里没人，请在几号以后将小区名称，门牌号及水表数字发到1391088*****。谢谢！