成交销售基本功和十六条新颖销售话术

　　1、不去污蔑其它公司。

　　2、介绍他们公司的服务民族特色，他们的服务民族特色:特别强调交易安全，推行先住宅产权进行调查再签订交易合约，保证住宅产权真实性。专业性强，他们有法律条文处长负责为两方拟订交易合约。他们的企业经营理念:安全、迅速、科学合理。收费透明化，缴交一般来说比例佣金，不赚佣金。

　　3、介绍呵呵前女友自己的竞争优势。

　　4、请您给我一个机会，领略他们的服务，我相信不会令您沮丧。

　　我愿意自己卖，方便快捷又节约钱。

　　●自售的优点:

　　1、难以让卖方产生市场竞争，转卖价格比较低。

　　2、安全难以保障，房地产业纷争、诉讼案不断。

　　3、花太少时间在陈水上，会影响其他事。

　　4、难以积极主动与卖方接洽。

　　5、税金负担过重。

　　6、销售管线与销售方式太少。

　　7、难以过滤器客户，生活受打搅。

　　8、散纹带看存在脆弱。

　　9、比较不会做广告，介绍产品。

　　10、订价思路、成本控制方法，收定方法不够专业。

　　11、卖方严防心理较重，不利销售。

　　●综合性话术:

1、自己卖省会员费，但新房子不同于一般货品交易，牵涉很多的专业科学知识，繁杂交易流程以及合约拟订，几百万的新房子，如果各个环节中出现问题，经济损失非常大。这就不省点会员费的事情，反倒走弯路。在贷款人过程中，牵涉交易张佩佩，进行买卖磋商，合约拟订，转让、不另行，付款，住宅平稳过渡等系列产品繁杂的交易细节，并不象您想象的那么简单。现在也愈来愈多的客户选择他们节约时间，心力，安心。

2、再者，自己卖的确会省去中介机构佣金，但是您想呵呵，如果您没有过多心力的话，会吃不消的。自己找客户累，贴了广告，客户随时会要求看新房子，而您又正在上班的时候怎么办。在深夜的时候突然有人打电话问您新房子的事情，。。。。您想你的生活是否会被一套新房子转卖所打乱。一个真实的体会，以前我没做这行的时候，我一个朋友自己卖了一套新房子。结果落得个神经衰弱。您说值不值得。。。。

　　为什么要签委托，会不会把我套进去?

　　1、客户资料是公司机密，绝对保密。

2、需要你授权，不签委托等于你没有授权，他们没有权利帮你卖房。

　　3、电脑输入需要契据号，后续服务都以契据为起点。

　　4、不签委托时，看房者多为中介机构，签委托后都是真正卖方。

　　5、委托合约对两方是平等的，他们同样会有约束。

　　6、可避免一房二售的纷争。

　　7、不签的原因在哪里，顾虑的核心在哪里，解释合约条款对你并无害处。

　　8、以前社会重视口头承诺，现在社会重视法律条文承诺。

　　9、举结婚为例，到头来还是会选择一个。

　　●综合性话术:

1、签订书面的委托，是得到您的授权，这样他们才会有资格帮您卖您的新房子，口头委托其实是对您的不负责任，有了您的书面授权，才能有该套新房子的合约编号，您的新房子才能输入他们的电脑销售系统，这样他们就可以帮你上橱窗，上报纸广告，而且输入电脑销售系统后不光我知道您有此套住宅转卖，其他同事也可以在系统上查到此房转卖的信息，甚至其他分行同事也可以看到，这样您的住宅销售的面就广了。

2、通过书面的形式明确两方的责、权、利，对您，对他们都是一个保障。其实您关心的是在短时间内帮您达成陈水的心愿，他们的初衷跟您是一致的。并且您签订一般委托，您同时还可以选择到其他公司委托。对您的交易没有任何限制，。在委托期间内您也可以随时行使您的委托撤消权利，只需要您给他们一个电话就可以。所以您看，根本就不存在什么所谓的套。

　　当房东询问房价时如何回应

　　1、你认为可以卖多少?

　　2、他们的专业告诉他们不能不负责任地随便说说。

3、我必须先了解住宅的状况，包括地段、小区环境、户型、面积、楼层、朝向、装修以及市场等等情况。

　　4、房价的决定权在房东。

　　5、此类新房子开价应该是在xxx到yyy上下比较合适。

　　6、但不敢保证xxx万一定卖得掉或一定卖不掉。

　　7、他们做服务业的就是客户想卖多少，他们尽量帮他卖到多少。

　　8、你问我就对了，以我三年的专业经验来看，我个人以为此类房产每平方8200左右比较符合市场。(如果房东报价8500)

9、我希望是在xxxx到yyyy价位帮你卖掉较好，但是有时卖房讲缘分，更要根据市场和卖方来定。

　　10、可以先试试这个价格，看看卖方的反映再做调整，较后卖房决定人一定是你。

　　委托期限太长了?

　　1、只有好处，没有坏处!多申请税金，集中促销人力、财力。

　　2、倘若不相信他们，即使只委托一天都算长。

　　3、他们大公司客户很多，享受公司资源，即使没有销售的卖方还可以做朋友，帮你建立人脉。

　　4、对你的案子有信心他们才敢接。

　　5、我并不是只做开发，他们开发没奖金，目的是帮你销售，责任在后头。

6、需要好价钱，时间短有可能吗?

　　7、续约比较麻烦，填更改副表，耽搁时机。

　　8、只要对你有好处他们都愿意，即使花再长时间，再多心力都无所谓。

　　9、时间段，经济损失较大的是你。

　　10、我的立场跟你相同。

　　11、你觉得我希望何时帮你卖掉?

　　12、只有三天就卖掉，你会不会后悔?

　　13、请问你是不是很急着要把新房子卖掉，或者急需钱用?

　　服务费太高

　　1、安全保障，介绍法务协助的成本。

2、其实并不贵，比喻(五星与三星酒店)服务品质不同，介绍公司资历

　　3、卖新房子是大事，核心是保障安全。

　　4、同行收费情况告知。

　　5、能够收2%的公司都不会说只收1%，低价的公司大都有问题，他们不象其他赚佣金，利润只有服务费。

　　6、服务费少只会减低销售意愿与动力。

　　7、服务内容介绍与服务流程介绍。

　　8、举例——失败及纷争案件，走弯路。

　　9、销售之前不缴交任何费用，销售后继续免费服务，全程陪同，保障安全及利益。

　　●综合性话术:

(1).他们公司不赚取客户一分钱佣金，因此服务费是他们公司发展的少有来源，加上他们公司在用人，专业培训、行销广告等方面的投入都很高，相比其他赚佣金的公司来讲，利润很薄。

　　(2).他们公司的服务品质很高，(当然等您在他们公司销售后，您就可以实际体会到)，前女友也非常专业，有专属的签约法务负责拟订交易合约。相比之下，他们公司与同等级别其他公司的收费要低。举个例子“您想同材质的衣服，恒隆广场的货与新世界的货肯订价格是不一样。

　　佣金支付期限

1、居间中介机构指撮合进行买卖两方达成协议，至此中介机构义务完成，后面是他们免费服务。

　　2、的确很抱歉，公司有规定什么时候收佣金。

　　3、他们大公司，有品牌，服务品质有保证，不会收佣金之后不管。

　　●综合性话术:

　　1)、作为他们中介机构服务来说，在你们(进行买卖两方)签定进行买卖合约后，他们的义务就算完了，以后的只是他们协助你们办理，就好象他们的售后服务一样，您买了什么产品，要求商家有售后服务，不可能在所有售后服务完以后才给钱吧!

2)、他们签了合约钱也没收到的话，公司会说他们没做工作，不然凭什么说他们钱了合约呢?你们也不要让他们太为难了，不然以后协助你们办证的工作他们都不好做了!

　　　我很忙，没时间和你们谈

　　1、就是因为你忙，所以没时间关心买房的事，倒不如交给他们来处理。

　　2、自售花时间及心力，公事会受耽搁，反之，生意做的更好。

　　3、客户看房时间不好协调，更难转卖。

　　4、认同他很忙，忙是好事情，生意做得大，事业有成等赞美。

5、有诚意的卖方会因为你很忙，退缩机会大。

　　有需要就要跟你联系

　　1、那他们如何联络，时间确定下来，直接约时间(选择法)。

　　2、这段时间我保证不会打搅你。

　　3、顺道过来看看，只是跟你聊聊，绝对不会跟你谈新房子的事，如果有，你马上赶我走。

　　4、有需要是需要什么，我可以先帮你准备，安全、迅速还是价格科学合理?

　　5、这段时间我自己也很忙，某个时间恰好有空挡，到时再来拜访。

　　6、感谢信任，转移话题。

　　独有委托与一般委托竞争优势比较

　　1、独有卖的价格好，卖方不会压价。

2、独有会是整个公司核心销售案源，全体同事均会作为强案推荐。

　　3、争取更多公司资源，税金用申请多，机会一样不会少。

　　4、独有不会重复了解住宅状况，有效客户较多，销售一样快速。

　　有客户就带来，到时再签委托

　　1、不可能，公司有制度，销售才有效率。

　　2、同行会找假客户来看房，他们不会这么做。

　　3、只有我一个前女友带客户来看，销售几乎不可能。

　　4、签委托后上公司网络，同事都会带客户来看房。

5、签委托后法务做产调，卖方比较安心，才会来看房。

　　6、举例一房多卖诉讼案惨例，以前销售某房的房东想法原先跟你相同，但较后还是选择先签委托。

　　7、不签委托只有我一个人保障你的安全，签委托，全公司保障你的安全。

　　8、举例——步枪与霰弹的差异。

　　●综合性话术:

公司有规定不签委托纵使我有成熟的客户亦绝对不许带看，若被发现，我将被革职。一个新房子的销售，讲究的是完整的销售体系即源源不断的客人，纵使我一个帮您销售，还是单兵作战，跟您一个人销售是一样的。

　　已经委托同行

　　1、同样委托他们不会起冲突，增加机会。

　　2、小中介机构只有几个人在帮你卖，只有少数客户上门，专业度不足，广告预算少，流通性小，赚取佣金。

　　3、他们效率高，直营跟加盟有差别，加盟店素质参差不齐。

　　4、他们连锁效益强，团队合作、企业文化较好，加盟店较独立，人手不足。

　　5、他们的作业方式积极积极主动，小公司作业等待被动。

　　●综合性话术:

若您充分了解本公司的效率及信誉，为什么不再委托本公司呢?就如同保险一样您可以同时投保多家保险公司，获得的更多保障，尤其当后一家公司能比先前公司提供数倍更多福利保障及效率时，您更应该采取断然的措施，作出英明的抉择。况且先前签的多为一般委托，您是可以随时终止先前所签之委托。