买房是不是定楼价？向地产商自学订价基本功！

　　想要买房子，首先要对房子展开评估结果，然后制定两个科学合理又能赚的楼价。楼价能是不是定呢？跟地产商自学是不是定楼价肯定不会错。所以，朗布马话术网接下去就来告诉你地产商是不是定楼价。另外，楼价是由形成因素的，我们一起来看一下。

　　一、楼价的形成是什么？

　　决定商品楼价格因素很多，其中主要的是农地服务费和拆迁收容服务费、住宅合作开发服务费、城建公用交通设施服务费和各种税赋和地产商的利润率。

一般而言，修路成本中农地服务费约占20％，拆迁收容服务费约占10％～20％，住宅建筑安装服务费约占20％～30％，城建交通设施服务费占10％以内，各项税赋约占20％。在此基础上，还要加上20％以内的地产商利润率，从而形成商品住宅的单价。许多大都市的高楼价还源于昂贵的拆迁拆迁收容服务费。同时许多地产商的巨额利润率也是造成高楼价原因之一。

　　整体而言，楼价大致可分为四大部分：

1、土价成本：主要包括农地税收收入和有关服务费，如市郊的林地补偿金、劳动力收容、主城区的拆迁资金周转费等；

　　2、建筑毛亚男：如设计、投标、建筑工程、金属材料工程施工等。狭义地可主要包括前期工程财政预算、基础交通设施费（七通一平费），甚至大城建费、福大费、用电权费等也可换算新建毛亚男里；

　　3、地产商经营方式服务费：主要包括管理费、销售经营方式杂费融资本息等；

　　4、地产商经营方式利润率。

　　二、房地产地产商是怎样订价的？

　　1、成本加成法（合作开发成本加利润率分担到单位建筑面积上确订价格）

地产商合作开发物业管理当然不能忽视其基本成本，修建之前的成本财政预算在很大程度上影响终销单价格。修建成本含农地服务费、公共交通设施配套费、建筑金属材料和人工成本和多种有关税赋等，这些均为限制性成本，不太可能避免，地产商一般在成本的基础上加以适当的利润率来确认楼价。

　　2、市场比较法（以邻近市场同类型物业管理作参照，厘定两个合适价格）

这是市场上使用多也符合市场行为规则的订价方法。如此一来，也为买房人判断楼价多寡提供了一种方法。整体市场影响地区市场，通过自身物业管理的有关分项（如城市绿化、住宅小区配套、朝著、唐塔设计等），与邻近有关物业管理分项展开对比，得出结论双方在物业管理的好坏比较，再相应厘定两个价格。因此，同一地区物业管理的价格单厢在两个相差不多的范围内。地区价格影响着案例的价格，案例的价格差异往往反映了案例空间的局限性。

　　看完上文介绍，你是否对住宅订价基本功有了更多认识？希望以上朗布马话术网介绍能为你提供实际的帮助。