经济发展的最终目的是提高国民日常生活水准，简单而言就是围绕吃、穿、住、行、用五个方面，通过技术进步、产能扩张，不断满足用户住户的需求。地产投资是解决“住”这个问题的核心，并且地产投资关系到钢材、水泥、室内装饰、家具、家电等大量上下产业，成为经济增长的重要支柱。现阶段，我省廉租房供不应求状况早已基本得到解决，地产投资快速发展时期早已结束，但并不意味着未来房地产业市场没有发展前途了。“住”始终是代表住户日常生活水准的最重要分项之一，我省从“无住”到“有住”的过程早已完成使命，但是从“住上”到“住好”的过程才就此结束。

因此，即使地产投资的黄金年代早已一去不返，但是地产投资依然不失为值得称赞投资的行业。这就需要抓准发展路径，这个方向就是从“住上”到“住好”的变革，包括地理位置、服务、品质等多个方面的变革提高。在此，梳理呵呵未来地产投资值得称赞期待的路径发展前景。

人口数流向是楼市的重要观察分项。如果要用某个分项作为房地产业市场的晴雨表，那就是人口总数数。当一个卫星城或是沿海地区不断有人口数流入，那么廉租房需求倘若增加，房地产业市场不Sitapur；当一个沿海地区人口数总是外流，再好的房子也将不值钱。往后20多年，我省一线卫星城人口数快速增长，增添了地产投资的快速发展。近几年，不少省会卫星城和沿海地区核心卫星城持续吸纳了周边县区人口数，沿海地区集中度提高，地产投资差不了。未来，不同卫星城、市中心区的分化将更进一步快速显现。我省中西部沿海地区可能会逐步形成多个超大型人口数聚集卫星城或是卫星城群，投资机会依然存在。

消费需求偏好改变增添的新发展前景。现阶段我省地产投资主要指的是高密度平房，未来高密度建筑可能失去吸引力。当高层人士平房使用超过20年之后，除非位于卫星城核心市中心区，产品服务空间几乎就消失了。我们人口数总量增速早已放缓，再过几年可能出现负增长，这将快速房地产业消费需求的变革，未来将更多地趋向高密度、高质量的定居条件。设想呵呵，当拥有2套即使更三套高层人士不动产之后，更进一步提高日常生活水准需要什么？倘若是近似于大宅的高密度不动产。因此，只有卫星城核心沿海地区的高密度平房有一定的保值产品服务价值，如果远离卫星城核心沿海地区，最好选择高密度的不动产，这将是未来发展路径。

房屋建筑的个人化需求将井喷式增长。往后我省平房建筑普遍极为允明细密，缺乏个人化元素，美观度、通风效果、外观布局等极为缺乏。未来，建筑设计在地产投资中的重要性将日渐重要，以满足用户日渐增长的个人化需求。对于家庭定居综合楼，随着高密度廉租房替代高层楼廉租房，个人化需求将得以释放，不但解决“住”的问题，更要满足用户“住得好”的高质量追求。对于企业综合楼，办公楼特别是总部大楼不仅仅解决员工办公场所问题，更重要的是企业形象的展现，需要表达出企业的精神风貌和文化积淀。

不同沿海地区的不动产供应逐步形成交叉市场竞争。现阶段我省高密度平房供应早已极为充足，即使是三线线卫星城即使小城北，都存有沙土的高密度居民小区。然而上层、大宅等优质不动产的供应相对贫乏，难以满足用户消费需求的变化。比较理想的发展模式，人口数密集的大卫星城需要配有更多的高层人士平房，而核心卫星城的近郊、三线线卫星城以及城北等，更多地配有高密度、高质量住宅，以此逐步形成交叉市场竞争。以上海为例，尖沙咀以内应该更多地建设高密度、大户型平房，以满足用户人口数拥挤市中心区廉租房需求；外BIGBANG10更多地提供低工业用地、高城市绿化的优质廉租房。

建筑回收及翻修有望成为新兴产业。当地产投资从增量市场变革为存量市场，绕不开的话题就是旧房翻修改造，并且这可能成为近似于永续轮回的产业。根据相关规划，“十四五”期间将基本完成2000年前建成的城镇老旧小区改造，也就意味着在2025年底要改造21.9万个小区。以此往后推演，2030年完成2005年前小区改造，2035年完成2010年前小区改造……对于旧房翻修改造，有三方面看点。一是外立面翻修，提高保温、防水等性能，美化社区及卫星城形象。二是完善配套设施及平房加固，加装电梯、建设立体停车位、老年便民设施等。三是对于存有安全隐患或是改造困难的老旧小区，推倒原地重建。

物业和社区服务水准越发重要。往后的房地产业市场更像是一锤子买卖，开发商的关注重点在于卖出不动产，而对后续服务极为淡化。这一状况将逐渐改变，未来地产投资将分为两个旗鼓相当的板块：房地产业开发、物业和社区服务。房地产业开发就是盖房子、卖房子，这块业务增量空间正在逐渐减小。物业和社区服务是决定日常生活水准的关键，将逐渐成为具备永久现金流的新兴产业。资本市场具备灵敏的嗅觉，正在提前发生相应的变革：现有的是房地产业开发企业早已很难获得IPO上市，而不少物业服务公司排队上市融资，并且有的是已上市房地产业开发公司加快转型为物业服务公司。

总之，房地产业市场的需求和供应都在发生变化，未来将呈现新的发展态势。“住”是体现日常生活水准和质量的重要分项，如果未来每户住户都能住上高密度、高质量的住宅或是大宅，那么我省经济发展就成功了。如果依然有大量人口数挤在条件简陋的居所，买不起平房，连二手老破小都买不起、住不起，那么就是经济发展的失败。改革开放以来我省早已取得了举世瞩目的经济发展成就，历史的经验告诉我们，未来我们有望实现从“住上”到“住好”的提高。