2021，中国的地产投资市场拨云变幻莫测，在历经了一季度的发热和三季度的深度修正后，年内体量维持在较高水平。自去年9月底年来，政府和省里不断发出维持稳定的信号。信贷投放自然环境的货币乘数明显改善和地产投资企业的股权融资自然环境逐步明显改善。不过，信贷投放自然环境的货币乘数明显改善仍需时间才能扩散到市场，抵押物银行贷款和开发银行贷款等资本金仍需时间妥当。

无论是商品房市场、成交市场还是土地供需市场，在今年的地产投资深度修正中都历经了不同程度的震荡。在这种冲击下，地产投资企业“镰叶不倒”的意志幻灭了。毕竟，许多地产投资企业没有获得时间，还有许多地产投资地产商不得不心灰意冷离开。

2022年，中国以至全球经济面临捷伊上行阻力。地产投资市场将如何变动，买房人的焦虑能否恢复？

2021年地产投资市场形势简述

2021一季度，商品房和成交价格仍旧处于高位。三季度年来，受宏观调控经济政策收紧和信贷投放自然环境影响，商品房和成交市场急剧退烧。

根据国家统计局数据：1-11月，商品住宅销售占地面积158131平方米，同比增长4.8%；商品住宅销售额161667亿元，增长8.5%。预计年内商品住宅销售体量将再创新高，销售占地面积和销售金额将分别增长2.1%和5%。

销售体量在半年时间里快速大幅下滑的主要原因是住房信贷投放收紧后住户消费力的耗竭，广大买房焦虑转冷产生了“冲撞负面效应”。许多买房人在住户信贷投放收紧后折射出消费力耗竭的安全隐患。在其他三线线卫星城，由于市场疲软后的预期变动，买房人开始了继续观望。

同时，各地区、互相配合市场销售呈现“东强西弱”的局面，市场继续分化。

2021，银行“两条黄线”和地产投资企业“四条黄线”，使地产投资企业资本金快速收紧。在股权融资阻力下，地产投资企业房地产投资占地面积负增长；在交货年数，完工占地面积维持了高增长。建筑占地面积的增长率逐日增大。2021，地产投资企业房地产投资占地面积增速从第一季度快速下降。

在经济政策上，政府强调了地产投资业的“主导产业”地位，在股权融资各方面，欧洲央行提出加大债券股权融资支持力度，科藤大型国企、非国有企业和优质民营企业企业的国内股权融资。在信贷投放各方面，欧洲央行明确“维护买房人权益”，许多卫星城住房银行贷款利率下调，信贷投放审批加快。

虽然整体商品住宅销售业绩在2021第一年中就出现严重大幅下滑，但年内体量仍呈积极增长态势。不过，住户消费力耗竭负面效应的影响已经显现出来。

一各方面，虽然预计2022年住户信贷投放端和卫星城宏观调控端将出现小幅宽松，但二、三线卫星城商品住宅依旧卖不动，而在强劲的一线和二线卫星城，买房焦虑的变动存在一定的时滞。另一各方面，房企购买的土地占地面积和新住房建设占地面积开始呈负增长。

在土地扩张投资各方面，基于整体资本金自然环境紧张，但优质地产投资企业股权融资空间有所明显改善的判断，过去几年地产投资企业在土地市场大体量扩张和储备的时代已经过去，在“杠杆”背景下，地产投资企业征地仍以底价和低地价为主，整体体量将会出现负增长；另一各方面，类似于杭州降低地价、提高房价的宽松土地拍卖规则，它将出现在更多的卫星城。在开放利润空间的预期下，拥有闲置资源的地产投资企业在核心卫星城争夺优质土地的意愿依然强烈。因此，预计降幅将增大。

2021年交货大年过后，完工占地面积预计也将从高位回落，与预计新增建筑占地面积的下降相叠加。此外，经济适用房将在2022年逐步进入市场，这将在一定程度上支持住房建设占地面积，但很难改变建筑安装投资低的现状。

从2021年度地产投资开发体量和增长速度的变动来看，当前产业疲软时期的建设和土地征用已经失去了对开发投资的支持，而交货年内的完工量是去年唯一的亮点。

2022年地产投资市场态势展望未来

随着行业监管的完善和大都市圈的加快发展，“四条黄线”经济政策将开启地产投资行业渗透式监管的时代，影响2022年地产投资市场走势的核心变量是经济政策自然环境。

2021，地产投资市场宏观调控达到651次之多，创下历史新高，同比增长33%。随着地产投资市场宏观调控经济政策的不断完善和升级，经济政策效果会更加明显。

展望未来2022年，政府仍将坚持“房住不炒”的总基调，实现“三稳”目标。随着地产投资市场修正态势的不断深化，信贷投放自然环境有望明显明显改善，整体态势可能会持续到2022年一季度。

值得注意的是，未来可能会实施地产投资税试点，试点卫星城名单和征收规则有望出台，这可能会进一步影响买房人的短期预期。

预计今年“维护地产投资市场健康发展，维护住房消费者权益”将得到更好的落实，地方交保经济政策可能进一步完善，预售资本金监管微调的可能性更大，在确保建筑交货和提高企业资本金使用效率之间寻求捷伊平衡。

因此，随着经济政策自然环境的不断升级和完善，地产投资市场的发展势头得到了支撑，行业基本面没有崩溃。

如果经济政策能有效地促进地产投资企业信心的恢复，再次加快土地供应，地产投资投资的增长速度可能会稳定并恢复，这将推动地产投资业的发展更加融入国民经济高质量发展的进程。

此外，地产投资市场是一个典型的周期性市场，将表现出均值收益的特征。根据许多行业专家的说法，市场回归均值是肯定的。只要我们积极地面对它，我们最终将结束危险的循环。

因此，2022年一季度地产投资企业的信心可能继续疲软，导致地产投资投资大幅下滑至深度修正，地产投资投资深度修正可能对2022年一季度中国经济产生重大拖累。不排除过去地产投资投资从未出现过负增长。

2022年房企更需要配合国家发展战略，控体量、调节奏2022年，中国地产投资市场强调满足合理的住房需求是以需求方为基础，引导市场销售回到正常节奏，避免意外伤害到第一套刚需和明显改善需求的买房人。地产投资市场的发展要满足买房人的合理需求，这也有利于维持地产投资市场的持续、健康、稳定发展。

作为短期经济增长的手段和工具，地产投资已经走到了尽头，不再适合新时代。2022年地产投资的主基调已经确立在大方向上。但同时，由于卫星城经济政策的实施，也为地产投资企业的稳定健康发展留下了生存空间。各地将根据实际情况分析具体问题，最终目的是确保稳定。

近几个月来，呼和浩特、衡阳、开封、保定等20多个卫星城，为了提振地产投资市场，都拿出了真金白银。

20多个卫星城出台了不同的补贴购买经济政策，主要集中在人才补贴和城镇新住户定居买房补贴上。

三线线卫星城的集中发放补贴经济政策是地方政府可以使用的最大经济政策，预计地产投资市场将逐步稳定并见底。近年来，来自全国各地的人才已成为地产投资经济政策宏观调控的窗口，新市民的安置和购买也成为鼓励的方向。户籍、学历和三胎已成为放松的主要方向，满足了住房无投机和人才吸引的要求。

很多地方很有可能立即掀起新政浪潮，目标也是“促进地产投资业良性循环”和“满足合理的住房需求”。

在没有重大经济政策修正和突发事件影响的情况下，中国住房市场的整体表现将在2022年趋于稳定。从中长期来看，我国住宅发展结构优化和质量提高的潜力巨大。

从月份数据预测，2022年的第一、第二和第三季度将逐步加速复苏，第四季度将出现捷伊变动。据预测，在历经了2022年第一季度的最大降幅后，预计2022年第一季度和第三季度的降幅将逐渐减小，主要指标将在2022年第四季度变为正值。

从空间的角度来看，会是更多的冷却和局部的加热。预计从2021季度的第四季度到2022年内，地产投资市场将进一步加剧空间分化，表现出复杂性和多样性。人口流入和收入持续增长的一线和二线卫星城，以及大都市区和卫星城群中的卫星城，预计将在2022年第一季度和第三季度显著回升；人口持续外流、收入增长放缓的三、四线及以下卫星城，以及非大都市地区和非卫星城群的卫星城可能面临持续下降。

风险各方面，2022年地产投资市场整体风险将继续下降，从外部基本自然环境、住房需求潜力和模式转变所决定的住房市场来看，预计从中长期到2035年，我国住房发展结构优化和质量提升的潜力巨大。

市场表明，在增长拐点之后，结构趋于优化，质量持续提高，导致总量的高水平均衡和结构的高水平优化。其中，住房空间结构（包括区域间、城乡间）不匹配问题将基本解决；在阶层结构上，住房市场与住房保障的比例基本合理，多层次住房保障体系基本形成；在新旧结构中，存量房的交易、改造和维护将成为主体，非开发性住房服务将成为主体；租赁住房结构也将趋于合理，租赁住房的比例将显著增加，特别是在大卫星城。

房企更需要配合国家发展战略，控体量、调节奏

从国家层面来看，地产投资仍然是中国经济结构中国民财富的重要衡量和评估基础之一。确保国内经济自然环境核心资产的稳定，是国家经济管理的首要任务。

从这个角度来看，在整体上，中国的房价必然会得到国家的充分维护和保障。

中国当前经济自然环境的上行阻力导致了许多真正的刚性需求和收入有限的中产阶级群体。他们在维持住房银行贷款各方面存在实际困难和不确定的担忧，更不用说那些没有房子、仍在努力积累首付的人了。

如果真正的刚性需求群体无法保证获得足够的收入来支付债务成本并确保自己的生活，那就会形成关键风险。

如果房价稳定，就必须有维持自身财富持有的驱动力。不过，如果房价不稳定并继续下跌，对于中国的经济自然环境来说，这将把社会经济周期拉入恶性循环的深渊。

房价稳定是国家想要的最终结果，也是时代的必然态势和方向。