朋友发短信说：我有套店铺，预备转卖，你帮我再说需要缴什么样税吧？

我说：没问题，你说说这套店铺的基本上情况吧。预备卖多钱？成本啥？什么这时候买的？矗立在市郊吗？

他很多犹豫说：算税和那些除了关系？

我说：总之有关系，如果你不想说真实价格和成本，交互式两个也行，我说你是不是算，你自己依照那个方法去算就能了。

他说：别呀，有什么不能说的，我那个店铺预备卖1000万，2004年1月买的，买的这时候是260万，就在市郊。

我说：好，对个人转卖店铺，需要交纳的间接税是营业税、卫星城保护工程建设税、聘金附带、地方性基础教育附带、新税、农地营业税、所得税，两个也不能少。（很多省市还会有附征的许多其它费种，在此暂不考虑）

他说：那么多啊，具体该是不是算呢？

我说：先说营业税吧！营业税是超额征税，也是价格偏高-奥皮尔河，接着再依照5%的平舒县来排序。

缴税的营业税=（1000-260）/(1+5%)*5%=35.24多万元。

接着依照营业税进项再计算附带的税赋，即便去年颁布了特别针对较大型税款“六税两费”增加一倍征税的折扣，这四个税赋都能增加一倍。

卫星城保护工程建设税=35.24×7%×50%=1.23万

聘金附带=35.24×3%×50%=0.53万

地方性聘金附带=35.24×2%×50%=0.35万

营业税和这两项附带税赋加出来总共是37.35万

他说：我归属于较大型税款吗？我是不是听闻少于500万是一般税款了。

我说：即便你是自然人，不是子代企业法人，即使少于500万也归属于较大型税款。

他说：哦，那新税是不是算呢？

我说：新税很简单，你和买主签的合约，单价是1000万，就按1000万的万分之五，另外也有增加一倍的折扣，缴2500元的新税就能了。

我接着说：上面这几个间接税看着数量多，其实金额并不算大。真正有分量的税是农地营业税和所得税。

他问：我已经觉得肉疼了，这几个居然还不是有分量的税？农地营业税是不是算呢？

我说：你这样说，让我很有压力啊。不过你要换个思路考虑问题，你的房屋如果在偏远地区，那些年能增值那么快吗？

他说：肯定不能啊，谁不知道买房是地段为王，好的位置才能增值快啊!

我说：对，那个好位置是是不是来判定的，肯定有国家修路、建地铁，搞基础投资配套，才让那个地方性变成了两个好位置，你只是买了一套店铺，其实自己没有做过多的投入，房子就从260万涨到了1000万，增值740万。那个增值额和国家一起分享，是不是也应该啊。

他说：听出来也有道理，但你还是先给我再说应该缴啥农地营业税吧？

我说：转让旧房，如果是住房，国家规定了能免征农地营业税，但店铺并没有免税规定。

农地营业税的排序比较繁琐，大概意思是收入减去扣除项目金额，算两个增值额，增值额和扣除额比较，算两个增值率，不同的增值率对应的税率是不一样的。我给你两个税率表你先看看。

这里面扣除额的确定是关键，确定扣除项目的金额，包括四项：一是房屋及建筑物的评估价格、二是取得农地使用权所支付的地价款，三是按国家统一规定交纳的有关费用，四是转让环节交纳的税金合计作为扣除项目金额。

他说：你说得这太繁琐了，我不想了解，你就直接给我算吧

我说：你的房屋应该先去评估，评估出两个价值，也是房屋及建筑物的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值。

他说：我卖房还需要评估啊，太麻烦了，不评估能吗？

我说：不评估除了第二种办法，有购房发票吗？

他得意地说：有，我保存得好着呢，比曹金云的学费发票还保存得好。

我说：那好，如果有发票，按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%排序。从购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；少于一年，未满12个月但少于6个月的，能视同为一年。

他说：那我再说啊，从2004年1月20日到2019年6月20日，15年又5个月。

我说：对，260万的购房成本，15年每年加计5%，总共加计75%，也是说购房成本给你算455万。另外你如果有当年购房的契税完税凭证的，能作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

他说：那个好像找不到了。

我说：如果找不到，那是发票加排序出的成本，和相关的税赋了，具体排序过程看一下这张表。这里注意，收入是不含税收入，也是原先的1000万减去算出来的35.24多万元的营业税。

他说：185万？那么多啊？那如果发票找不到了，税务机关会是不是算税呢？

我说：如果真找不到，那是核定征税了，具体核定征税的比例，需要看各地税务机关的规定，你最好问问当地主管税务机关。

他说：哦，那我明白了，最后两个，所得税该是不是排序？

我说：所得税按“财产转让所得”征税，税率是20%。给你个公式：

应纳进项=应纳税所得额×税率=(收入总额-财产原值-合理费用)×20%

他问：财产原值是我买店铺的260万，还是你刚才每年加计5%算出来的455万？

我说：是260万，每年加计5%，那是特别针对农地营业税排序的两个特殊规定，不是所有间接税都那么排序的。

他说：噢，那你再说我的所得税是啥？

我说：依照公式排序，应纳进项=(9647619.05-2600000-12333.33-5285.71-3523.81-2500.00-1850941.67)×20%=1034606.90元。大数是103万

他说：个税没有折扣政策吗？

我说：没有啊。

他说：这税加出来有300多万啊！这也太贵了！

我说：要么你评估一下房产，看看评估下来，土增税能不能少许多。另外你看看当地核定平舒县是不是低许多。其它间接税是没有什么考虑的空间了。