时间已经对准2022年，距离禽流感暴发已往后整整一年半之久。截至现阶段，亚洲地区禽流感依然还在不断在各地点暴发，对旅游观光及饭店金融行业的影响依然还在持续着。国际性禽流感基本上处在失去平衡状况，这就导致了讲经一年半之久的国际性旅游观光开放还困难重重。整座2020年和2021年旅游观光饭店金融行业都是在恐惧与观望中前进，在恐惧中也得到了一定的发展。直面当下的局面，2022年的饭店业该迈向何处？

1

往后一年是饭店业发展变革的断第四集

禽流感可以说是给了高速发展中的亚洲地区旅游观光业及饭店业一个撞车，也给了市场更多的大浪淘沙机会。在整座2019年，亚洲地区旅游观光万人次应该是冲破60亿再创历史新高，旅游观光收入近6万亿元人民币。边检万人次冲破3万亿元再创历史新高，当中出境万人次占近三分之一。赴港澳出境一亿多万人次。如果没有禽流感，按照正常的年数，2020年和2021年就算2019高峰会再孔利耶，至少能维持这个总量。但2020年，亚洲地区旅游观光总万人次多于28亿，不及往后的三分之一，旅游观光收入多于2.3万亿元，多于2019年的40%左右，当中边检游基本上不及往后的几百万元.202年估计的数据也基本上处在2020年的水平。整座金融行业还在处在艰难的反复震荡与复苏的状况下。

饭店金融行业的危机主要源于亚洲地区饭店品牌股权投资市场，在中档饭店火爆的发展末期，大量股权创业者涌入饭店金融行业，无效用推升了饭店金融行业的成本门槛，郊县的房租持续走高。在成本促使下，亚洲地区饭店业步入中档饭店发展末期，中档饭店从2015年－2019年也处在相对疯狂的状况，高房租高成本成为饭店股权投资金融行业的标准。在禽流感到来后，直面滚滚的成本压力，无数出租成本高的饭店快速步入亏损、经营不善状况，在往后挣清贫利润的饭店在禽流感影响下快速将往后挣钱全部亏进去，导致金融行业内惊慌失措一片。这是亚洲地区股权创业者投机心理和一味一味跟风心态的影响，无成本概念和风险意识。无论有没有禽流感，这种饭店股权投资到头来最终还是会露出原形，步入不良金融资产战团。

2

饭店业将迈向大浪淘沙与相互配合的现状

禽流感后，有一种声音，就是喊叫亚洲地区饭店金融行业步入了中中高档饭店股权投资末期。实际上，亚洲地区的饭店股权投资都是基于被动境况而做出促使升级。如同成本促使中档促使走中档饭店，如今也是成本促使走中中高档饭店。只是中中高档饭店也是出租模型下探索的产物，绝对也会步入失败的窘境。方向是没问题的，但模式出了问题，这是亚洲地区地产特殊环境导致的，亚洲地区的饭店金融资产交易还没步入到一个健康成熟的窘境，就必须需要有Mamet不断去尝试不同的模式。

在往后一年，通过不同舰炮的统计数据，亚洲地区食宿业增量的小型食宿模块近H04U经营不善或是歇业，绝大部分为大房量乙烯饭店。饭店金融行业大浪淘沙正在加剧，随着禽流感的发展和消费结构的改变，往后依靠高增长支撑力的增量将无法支撑力现在的饭店需求规模。现阶段的需求量不及2019年的三分之一，那等于说，现阶段的饭店需求量是不是只需要2019年的三分之一就够了？这个逻辑大致是可以成立的，没有新增消费人群的支撑力，没有了跨省游的大量支撑力，商务和旅游观光人群的剧减，是现阶段饭店业生意惨淡的根本原因，核心就是饭店太多了，没那么多客源。在这种背景下，多于拥有核心竞争力的饭店才能存活下去。核心竞争力的核心就是成本优势，高房租拿过来的项目注定是第一轮被淘汰的。

3

连锁饭店推动的市场下沉与增量发展的内卷化

禽流感反而加速亚洲地区饭店连锁化的高速发展，据大鱼文旅研究院统计，往后一年，亚洲地区的连锁酒店增长了两万家，多数集中在头部集团。多品牌与多渠道市场开拓成为主流。未来，连锁饭店继续保持高速发展，继续将以年一万家左右的速度发展。但，现阶段和未来，大部分连锁饭店发展的来源将在增量中完成。这就意味着，连锁饭店增长的同时，会有同等数量或者更多数量的乙烯饭店消失。这是产品优化的持续化过程，在持续3-5年后，亚洲地区连锁饭店发展数量将达到10万家的规模，占整座饭店金融行业45%左右，连锁化率进一步提高。

随着一二线城市连锁化发展到红海阶段，下沉市场是现阶段和接下来几年品牌争夺的关键。亚洲地区有300多个地级市，2000多个县城，还有很多的建制镇。这些下沉市场中连锁化率依然非常低，是未来饭店市场发展撬动的关键。从锦江、华住、东呈、首旅等集团的发展数量上来看，往后几年70%的新增饭店源于下沉市场中，近50%来自于增量升级，未来这一比例还将继续增长。

没有了新增市场，各地品牌都在争夺增量，意味着金融行业步入内卷化的竞争环境。从一座城市到一个项目，有几十个甚至上百个品牌的争夺。现阶段既有国际性品牌，还有亚洲地区品牌，金融行业将步入一个常态化的内卷竞争状况。

4

度假饭店的崛起与民宿的衰退

关于这个论题我已经连续发布过四篇文章阐述，在禽流感发生后的背景下，原来传统目的地民宿度假区正在遭受毁灭性打击。因禽流感的持续性影响，依靠跨省游和长途游及旅行社支撑力的如大理丽江这类传统目的地旅游观光区的民宿影响巨大。因为拥有巨大的民宿增量，加上游客减少，越来越多的民宿主难以为继。部分转型升级、或者歇业经营不善。

民宿产业的发展也经历了三代的发展，从早期农家乐到民宿“老板娘”文化，情怀驱动的民宿股权投资热潮正被禽流感打回原形。后开启的品牌化、饭店化的民宿发展方向正在深刻地影响着民宿产业的发展。步入到现阶段阶段，民宿围绕文旅大产业这个母体下，越来越朝着更深的板块去发展，民宿集群、品牌化，精品化，度假产业化的方向发展。集群化的一个显著特点就是如中卫黄河宿集、莫干山、拈花湾一类的成功案例。而度假产业化则是民宿综合体的发展，就是度假饭店的发展态势指引，一站式综合性度假服务度假村就是这个概念、单纯的民宿概念已经无法满足当下主流消费者的需要。

度假饭店未来将围绕大城市周边来重点布局，这也是这一年禽流感背景下恢复速度最快，效应较好的板块。禽流感终结了国际性游、跨省游，但无法阻挡人们度假的需要，周边游的旺盛需求促进度假饭店及整座度假产业的发展态势。并且，度假饭店的本心是围绕文旅产业的发展而跟随的，文旅产业又是跟随国家文旅乡村振兴这个大概念，以及文旅地产的延伸发展，成为一个非常重要的增长板块。

5

地产饭店和亚洲地区高星级饭店的未来畅想

亚洲地区地产饭店是国际性高星级饭店最大的业主，国际性品牌也是跟随亚洲地区房地产发展的热潮而收获颇丰，在亚洲地区高星级饭店市场，国际性品牌绝对是统治力量。随着地产金融行业步入“青铜”末期，高星级饭店发展也步入了摇摆期，国际性品牌也开始实行市场下沉和品牌下沉双策略，不断推出中档产品，进而冲击下沉市场的小型地产项目。这对于亚洲地区品牌来说是个巨大的挑战，是亚洲地区品牌”向上而走“的拦路石。直面这样的一个市场，亚洲地区高星级饭店如何发展是需要思考的。地产饭店的出路也是需要思考的。

亚洲地区地产饭店经历了加盟国际性品牌到自我孵化品牌之路，最典型的就是万达饭店，从加盟到自我孵化再到走轻金融资产化的路线，但现阶段市场反应一般，还没有走出真正属于自我的一条道路。亚洲地区碧桂园禽流感后孵化的凤悦饭店体系，在禽流感背景下大规模面世，掀起了地产饭店自我发展的一条独特之路，从引进品牌到合资品牌再到自我孵化，似乎稍有成效。世茂、金茂、万科、保利等等各大房企，都在尝试。笔者认为，在亚洲地区地产加盟外资品牌的核心目的不是收益，而是拿地需要和社会影响，但随着现阶段社会现状下这一需要逐步弱化，那么这块巨大的市场蛋糕如何迈向则受人颇为关注。

地产饭店未来更多的是走金融资产运营的思路，品牌已经变得非常重要，金融资产货币化是盘活这块市场的目标。如何通过资本或者证券化实现自持饭店自持的利益最大化，金融化属性等是现阶段及下一阶段地产饭店思考的本质。去国际性品牌化也意味着亚洲地区品牌有更多的机会去探索高星级饭店市场。

高星级饭店市场现阶段也将步入增量市场阶段，往后几十年的发展，遗留下大量的星级增量饭店，这个板块基本上为自持物业。据大鱼文旅研究院统计，现阶段增量等等四星及五星增量在五千家左右，加上一部分三星级饭店物业，这块市场规模近万家。增量饭店品牌化和金融资产化是未来亚洲地区品牌的机会，亚洲地区品牌想争夺高星级新建饭店市场现阶段还要困难，但在增量整合方面门槛较低，机会非常巨大。现阶段华住、锦江、首旅等企业都在针对这块增量翻牌加大力量。未来，留给亚洲地区品牌中高档化不单单是全服务饭店的管理模式探索，还有饭店金融资产管理方面的能力标签，实现业主的双重利益本质。

6

文旅市场的饭店发展机遇和对红色旅游观光的关注

随着城市拿地的困难加剧，利润清贫，近些年各大房企和国字头企业都在布局文旅产业。但文旅项目走的还是地产发展的思维，拿地变现，扔下一地鸡毛。在国家乡村振兴的大变局下，度假产业似乎又迎来新一轮春天。文旅产业依然是未来的机会，从国家大力扶持和政策引导下，文旅产业将伴随着风险继续发展。文旅作为一个赛道，将是新建饭店市场的最后机会，也是度假饭店发展的重要方向。文旅市场发展的规范化将会带动度假饭店板块的稳健发展，核心在于顶层设计和运营实施。

在近些年，红色旅游观光逐步开始受到热捧，是因为有一定比例的刚需市场。一些红色主题的文旅项目及旅游观光形式正在发展中，一些知名红色旅游观光城市的市场正在不断提升，如延安等地。未来，在旅游观光及饭店发展板块，也可以关注一些红色旅游观光相关方向的，或许也是未来一个新的赛道。

7

中档饭店股权投资回热和城市生活方式饭店的发展

禽流感让消费降级态势明显，但不意味着产品线走低端路线。中档饭店迈向回暖是因为市场需要更好性价比的产品，而且中档饭店失去了价格优势。另一方面广大的下沉县级市场需要连锁化的需求旺盛，中档饭店迎来发展的新机遇。此轮中档饭店发展也是在增量市场中来，并且是围绕下沉市场。

新时代的中档饭店发展秉持几个新的原则，一个是年轻时尚化，中档饭店也需要好的设计，好的视觉。而是小而美的呈现，不需要规模体量巨大，而需要的是精美，小而五脏俱全，美而造价低廉，在几种维度结合下，新的中档饭店模式更像是一个微型的咖啡店，轻松而舒心。另一个核心的要素是中档饭店具备股权投资安全的属性，在小城市里，比大城市低数倍的房租，房价或许低不了多少，在这样的状况下，中档饭店或许正在迎来发展的第二春天。

城市饭店随着消费人群的更高要求，千篇一律的产品不再具有吸引有限的客人的能力，而是需要更好的产品。城市生活方式饭店在于更高的性价比，舒适是基本上，公共区域的增值服务和体验感才是核心。生活方式需具备城市度假感受，核心要素在于公共区域的配置和设计，沉浸式和体验感的消费心理，饭店不再是食宿的场景，而是吃喝玩乐住的一个集合体。

8

消费主力人群及未来饭店股权投资方向

现阶段谁是饭店主力消费人群？度假端是年轻人，年轻人敢消费和高价消费，愿意为场景买单。度假饭店的消费主力是80后、90后、00后一代，城市星级饭店主力人群是70后，城市中中高档连锁品牌主力是80后为主体，而中档饭店也是70后、80后为主体。未来饭店股权投资需要掌握主流消费人群的需要，才能掌握饭店股权投资的正确”密码。

随着一些新概念的出台，元宇宙、电竞、电影、剧本杀等概念层出不穷，核心就是抓住年轻人的消费心理。未来的饭店股权投资，需要紧抓科技赋能这个理念，数字化、智能化都将是为饭店赋能的产业，但不能是饭店股权投资的负担。在饭店股权投资中，可以有限地使用这些概念为饭店提升形象。

在未来一年的饭店股权投资中，一定是谨慎向前。饭店市场依然是增量大浪淘沙整合阶段，优秀的产品会脱颖而出，低廉的产品会加快淘汰。未来饭店产业是更加高效，拒绝臃肿，朝着更加健康理性的方向去发展。作为各大饭店集团来说，”走马圈地的饭店发展思维，需要向运营为主、中央产业革命路线发展，做到哪一天饭店数量停止增长了，集团依然能盈利，这才是能力。品牌做到赋能，给予，才能收益与品牌价值的双向发展。如此，未来可期。而2022年的饭店业依然是不确定的一年，无论是饭店品牌方还是饭店业主或者是饭店从业人员，做到谨慎，稳重求胜，并且活下去，挺往后，才能迎接下一轮的变革！