2021年年来在“不炒不炒”功能定位下，我国房地产业宏观调控经济政策不断健全，房地产业市场也出现一些新变动。未来几个月，房地产业市场需求受宏观调控经济政策影响，商品住宅销售占地面积增长速度将竭尽全力回升；房地产业开发股权投资动力系统弱化，增长速度将竭尽全力下滑；楼价环比跌幅将竭尽全力回升。

2021年年来房地产业市场运转新变动 商品住宅销售增长速度显著回升2020年三季度年来，政府数次强调“不炒不炒”功能定位，房地产业市场宏观调控举措不断趋紧。商品住宅销售呈现出增长速度下滑态势

。2021年年来商品住宅销售占地面积、销售额增长速度逐日回升，1—9月一年平均值增长速度分别为4.5%、10%，分别较上半年下滑3.6个、4.7个基点。7月年来商品住宅销售占地面积、销售额的当月增长速度卵蛤属卵蛤属，8月后增幅进一步不断扩大。

30个大中卫星城商品住宅销售增长速度逐渐回升。其中，第一线卫星城改变了2020年三季度商品住宅成交占地面积个位数高增长的态势，2021年年来已经开始低位回升。一线卫星城3月年来商品住宅成交一年平均值增长速度保持个位数，6月年来增长速度已经开始显著下滑。四线卫星城商品住宅成交跌幅相较较快，1月一年平均值增长速度为10.6%，其后增长速度回升，6月年来持续负增长。

房地产业开发股权投资增长速度下滑 销售资本金回笼正式成为重要资本金需求

虽然地产商股权融资、房地产业银行贷款等经济政策缩紧，但房地产业股权投资增长速度仍表现出一定延展性，表现好得多总体股权投资。房地产业股权投资一年平均值增长速度从6月已经开始逐渐回升，1—9月为7.2%，增长速度较上半年回升1.1个基点。

不同地区房地产业股权投资一年平均值增长速度均略有回升。东部地区增长速度最高，1—9月一年平均值增长速度为7.5%，较上半年回升2.4个基点，东部、华北地区房地产业股权投资1—9月一年平均值增长速度仍低于上半年，但自5月已经开始已逐渐回升。

第一线卫星城房地产业股权投资增长速度总体回升，北京、上海房地产业股权投资一年平均值增长速度仍然相较较快，1—9月分别为8.6%、9.7%。广州房地产业股权投资总计增长速度5月已卵蛤属卵蛤属，一年平均值增速降到8月的2.6%。

从资本金需求看，销售资本金回笼正式成为房地产业开发股权投资的重要作者。去年1-9月订金及exiaodong、对个人房贷银行贷款等其它资本金一年平均值增长速度为11.5%，低于其它类型的资本金需求增长速度（亚洲地区银行贷款、筹资一年平均值增长速度分别为-2.4%、6%）。

同时，随着对房地产业银行贷款和地产商股权融资的市场监管趋紧，订金及exiaodong等其它资本金作者占比上升，去年1-9月为56.4%，占比较2020年前两年提高了4.1个基点；亚洲地区银行贷款占比为12.4%，较2020年前两年减少了2.6个基点。

在其它资本金中，订金及exiaodong的占比提高到去年9月的66.3%，占比较2020年前两年提高了3个基点，而受经济政策因素影响，对个人房贷银行贷款占比环比减少2.3个基点至28.2%。

三季度年来楼价跌幅显著回升

从70个大中卫星城楼价看，新建商品住宅、二手住宅价格环比跌幅自7月年来显著下滑，9月转正为负，分别下降0.1%、0.2%。

其中第一线卫星城新建商品住宅、二手住宅环比跌幅分别回升至9月的0%、-0.4%。一线卫星城新建商品住宅、二手住宅环比跌幅分别回升至9月的0%、-0.1%。四线卫星城房屋价格环比跌幅最低，其二手住宅环比跌幅连续3个月为负。

“两集中”经济政策影响土地供应节奏 成交土地溢价率逐渐减少

2021年年来22个重点卫星城已经开始实施住宅用地“两集中”（集中发布出让公告、集中组织出让活动）经济政策，大部分卫星城的首次集中出让时间在4月和5月，这也使得2021年土地市场供给规模下降。1—9月100个大中卫星城住宅类供应土地数量和占地面积分别环比减少13%、17%。

其中，第一线卫星城在3月、5月、8月住宅用地供应略有增加，3月、8月主要是北京、广州土地供应增加，5月主要是上海土地供应增加，土地占地占地面积环比增长85%。一线卫星城4月、7月、8月土地供应略有增加。四线卫星城住宅类土地供应占地面积总体下降。

从成交土地楼面均价和溢价率看，土地价格已经开始减少，2021年上半年100个大中卫星城住宅类用地楼面成交均价环比跌幅保持个位数，溢价率平均值为17.6%，低于上年前两年。8月已经开始出现显著减少，9月住宅类成交土地溢价率降到4.1%。

未来房地产业市场态势推论 房地产业市场需求受宏观调控经济政策影响 商品住宅销售占地面积增长速度将竭尽全力回升

一方面，我国房地产业市场需求仍然存在。一是以人为核心的新型城镇化持续推进。未来随着户籍制度改革、农业转移人口市民化配套经济政策体系的健全，城镇化率预计仍将有年均1个基点的增长，意味着每年将有约1400万农村人口进入城镇，带动相关住房需求。

家庭规模趋于小型化，也会带来住房需求的扩张。七普数据显示平均值每个家庭户的人口为2.62人，较2010年六普的3.1人减少0.48人。同时，随着交通便利化程度上升、小孩上学、公共服务保障等原因，越来越多的农民工从回乡建房转为返乡购房，拉动三、四线卫星城房地产业市场需求。贝壳研究院发布的《2021返乡置业报告》显示，44.8%受访者有返乡置业打算。

二是卫星城群、城市圈等加快发展，流动人口规模增加。长三角、珠三角、成渝等主要卫星城群的重点卫星城、卫星卫星城人才吸引力增加，带来新的住房需求。

三是改善性住房需求增加。我国35～60岁人口比重仍在上升，根据联合国数据，2020年约为37.4%，2025年将上升至38.5%。这部分人群收入总体稳定，对于居住条件和住房品质要求提升，住房改善性需求和能力提高.......