原副标题：我在牡丹江市卖了200多房 crepin时营生最合适

经济观察报 记者 陈月芹在牡丹江市因低楼价被为人所知的第3年，依然有很多人在问：这是吗吗？

是吗。

东莞茂名人郑前便是2019年第一批涌入牡丹江市的外省购房者，从深圳到牡丹江市，跨越了3700多公里。他原是为躲避第一线卫星城的高楼价和日常生活压力，在牡丹江市花4.6多万元买下两套60多平方米的二手房，却由此当上了中介机构，为各省市网友邮购新房子，在这座煤炭开采殆尽的东北边陲小村掘到了金。

这三年里，郑前卖出了200多套牡丹江市的新房子。越来越多一二线卫星城的青年人将牡丹江市视为精神“极权主义”，在这里，没人像买包一样随手买了房，没人把牡丹江市当成躲避“棕褐”和卫星城疲惫日常生活的备选，自媒体、电商、直播带货等绍讷县尤其青睐牡丹江市......往往是在crepin人静的时候，牡丹江市中介机构便会接到询价信息，付款的客户们源自全国各省市，甚至海外。

牡丹江市需要青年人，青年人也需要“牡丹江市”。一批资源耗竭、人口流出的小村如云南个旧、辽宁鞍山等也打出了“下一个牡丹江市”的条码，主打低楼价引人，走出独立行情。10月26日，牡丹江市劳工市场局行动起来了，回应称：外省迁来可推荐劳工市场，灵活劳工市场相关人员可申请补贴。

放眼中国“雄鸡”版图，牡丹江市勒维冈县“泥”的位置。2019年，一篇《流浪到牡丹江市，我五万块买了房》的文章朋友圈网络，一位源自浙江舟山的船员Jaunpur，花费了在第一线卫星城只能买半个卫生间的钱，结束了常年的漂泊日常生活。“楼价现如今”一下子超越了牡丹江市2013年以来被贴上的条码――资源耗竭型卫星城，被为人所知，直到现在。

逛买车

3年前，郑前在深圳一家汽车4S店当销售，薪水800元，工作是不停给名单上的潜在购车相关人员一通通来电，提成从客户造访和成交中计量。那时候，郑前留宿在城中村里，每月基本存不下钱，在深圳或茂名都看不到买车的可能。

突然伤风败俗的牡丹江市相关新闻，仅有文字和零碎图片，激起了他亲身去看一看虚实的念头。“连我都能买得起新房子，这是吗吗？是不是骗人的？”郑前第一反应是不相信。

2019年10月，郑前只身，把全副身家打包进一个背包，身上穿着衬衫，再抱着一件皮革服就上了飞机。在他简单的人生履历表中，牡丹江市之行占有重要的位置――这是他第二次利佩，也是第二次坐火车。此后3年，他再也没回过东莞。

那一年，牡丹江市的雪下得早，街道上已经有了积雪，郑前皮革裹衬衫穿行其中，这个第二次看见雪的南方人欣喜不已。打车到酒店的路上，经过的楼房墙面，无一例外挂着“安居出售”的条幅，满街四处可见印着住宅小区名、楼号、面积、价格和电话号码的电视广告纸。郑前来不及整顿，放下行李迫不及待想出门看看这座卫星城。

没有找中介机构，郑前就自己在市区四处玩儿，从墙面看见一个尺价比较捷伊住宅小区，周围也有商场，便照着墙上的买房电视广告电话打过去，约看了两套便决定买车，全程只花了一天时间。

就这样，郑前买了两套61平方米二室新溪洲的精装修，总价4多万元，印花税8000元，加上装修、家电，不到10多万元。“一开始没有抱着任何赚钱的目的来牡丹江市，只是为了买个属于自己的新房子。”但买车后，要留在牡丹江市必须考虑生计问题，他首先想到的是开网店，工厂可以代发货，自己只需要一台电脑，在哪都可以操作。

邮购200多新房子

3年过去，郑前已经成为牡丹江市买车的代言人之一，在b站、抖音、快手等平台拥有数十万粉丝。在很多个视频里，郑前提及自己到牡丹江市做中介机构的经历，都会用上“机缘巧合”一词。

2019年底，网店营生零零星星，郑前曾有段时间，天天宅家打游戏，顿顿吃外卖，“躺”了近半个月。后来，没人对他到牡丹江市买车的经历感到好奇，咨询的人多了，郑前便想到拍拍短视频，没想到，越来越多粉丝请他邮购新房子。

此后，郑前便顺理成章做起了专职中介机构，并于2021年4月在牡丹江市开了一家中介机构门店。同样是销售，但在牡丹江市买车，比在深圳买一辆车还便宜。

10月底，“25岁南京插画师1.5万买车”、“情侣4多万元买车移居牡丹江市”引热议，再次让这座东北小村吸引众多关注。

郑前一天要带4部手机、回复6个微信号，随时打开手机都显示99+条信息未读，先一个个通过添加微信的请求，再逐一回复粉丝信息――常常要回复到凌晨5点多。

来之前，郑前在牡丹江市没有一个朋友，现在已然变成“牡丹江市通”，“本地人未必有我了解牡丹江市，因为干这一行，每一个楼盘哪里有新新房子，我都是第一个知道，每天四处跑，也很了解当地配套。”牡丹江市大街小巷的图景已经印在他脑海里，说起某个住宅小区的区位、均价、配套，程前都信手拈来。

说起3年来被问得最多的一个问题，郑前想了想，是“牡丹江市有快递吗？”这足以说明网友对牡丹江市的认知甚少。“它起码是个地级市！”以前郑前回应类似问题时，语气还加重以示强调，现在只是打趣地解释“这里还有麦当劳嘞”，没有大家想象得那么落后。

牡丹江市“规矩”

10月22日，郑前帮粉丝邮购的四新房子“发货”，是四个分别装安居本、钥匙和税票的文件袋。

外省粉丝全程不用到牡丹江市，买车只需要四步：一，线上看好房，把身份证和户口本拍给郑前，双方远程签订购房合同；二，到所在地公证处开具一份购房授权委托书；三，郑前拿到委托书就可以到不动产交易中心办理过户，申办房产证，这一过程只需要2-3天；四，寄走房本、钥匙和税票。

每一次牡丹江市买车上热搜，都会直接给程前带来可观的线上咨询客流和成交量。今年2月淡季时只卖了2套，旺季时一天能卖8-9套。3年来，郑前已帮粉丝邮购了200多新房子，他给公司定下的底线业绩目标是一年100套。

牡丹江市市国民经济和社会发展统计公报则显示，2021年当地商品房销售面积为4.6万平方米，若按照两套新房80平方米计算，牡丹江市一年卖出的新房不到600套。中介机构平台显示，牡丹江市目前在售新盘有4个，均为本土地产商于2012-2015年间开发，单价在3100-4300元/平方米。

从卫星城能级来看，牡丹江市属于五线卫星城，其房地产交易规则和一二三线卫星城并不完全相同。例如，郑前邮购的房源以二手房为主，其中介机构费收费标准并不按照全国通行的某个点数计算，而按照总价高低划分：一般总价6多万元以下的房源，邮购费2000元/套；6多万元及以上房源则3000元/套，“若按2%收，总价4多万元的新房子中介机构费只有800元，太低了”。

如今，郑前已经是牡丹江市不动产交易中心中心的常客，每次去，工作相关人员都会打招呼：“郑前来了啊，今天又过（户）好几个呀？”

批量寄房本久了，顺丰快递小哥也直接放了一沓打包文件袋在郑前门店；走在街头，郑前常常被牡丹江市本地人认出来，以前出门短裤搭拖鞋，现在出门也会多注意形象，刮刮胡子，发型不能乱。

必须澄清的是，3多万元以下能在牡丹江市买到的新房子，位置在市区，但多是楼梯房、顶楼、尺价在30年以上的老破小。郑前总结出一个分界线：总价3多万元以下的是“老破小”，4多万元以上能买到一个（较）新房，9万以上能买到较好的电梯房。

通过郑前买车的客户，多是买6多万元以下的新房子，“大部分去牡丹江市买车的人，他只是想拥有一房”，买高层电梯房的人非常少，主要是上海、四川、浙江等地的客户。

少没人来

品牌开发商几乎不在牡丹江市开发项目。目前有安居客、房天下等少数平台挂出牡丹江市的新房信息，但在二手房领域，贝壳、链家等全国大型中介机构机构均未在牡丹江市开辟业务。一位贝壳内部人士直言：牡丹江市不需要我们。

这类全国性地产公司、中介机构机构入驻一个卫星城，有能级、人口、经济发展水平等多维度考量。因此，目前牡丹江市的一二手房交易，主要靠郑前等小型中介机构机构在抖音、快手、微博、b站等平台活跃，先吸引外省人加上微信，再一对一介绍房源。微信就是郑前的销售端。只有少部分粉丝会到牡丹江市现场看房，多数中介机构都能提供车接车送、甚至包住的服务。

郑前的200多个成交客户里，买完房到牡丹江市自住的比例，不足1/10。去年80后、90后偏多，但今年95后、00后多了起来，其中，00后占比约30%。女性占比达到60%-70%，10月22日程前卖的4套中3套是女生买的。

由于多数客户买完房都不住，会留一把钥匙在郑前公司，如今他已经攒了近10个钥匙盘，其中6个钥匙盘均是30个孔位挂得满满当当，一摇晃，有种当上包租公的错觉。

一天里，凌晨两三点以后找郑前买车、下定金的人最多，有时候晚上销量特别高，“很多上班族晚上睡不着，来找我咨询牡丹江市的新房子”。他就泡一杯枸杞，坐起来一一回信息。

他还记得，最晚一个下定金的客户是一个深圳的女主播，凌晨2点多付定金，说她在深圳月租要4000多元，收入高，花销也很高，决定买个牡丹江市的新房子，自己过去继续做直播，每月不用交房租了。但买车近两年过去了，她也没从深圳来住过。

郑前近一半的客户都买了同一个住宅小区，那是总价4万多元能在市区买到的尺价较捷伊最优选。部分单元一层共3户，都被郑前的粉丝买走。

此外，郑前的客户遍布全球，已经有马来西亚、加拿大、美国、柬埔寨、韩国、伊拉克、非洲等地的华人通过TikTok（抖音国际版）刷到郑前的视频，来找他买车。但买完房后，手续要么留在店里，要么寄给国内的家人，目前客户本人都没有来过牡丹江市。

根据牡丹江市统计年鉴，2020年牡丹江市迁入人口为2391人，其中省内迁入1545人，省外迁入846人；迁出人口达11.6万人，其中迁往省外达8572人。七普数据显示，截至2020年底，牡丹江市常住人口89.13万人，比六普减少了16.7万人，下降了15.8%，其中市辖区的常住人口仅为 54.54万人。

今年，一个湖北荆州小伙到牡丹江市3多万元买车后2.2多万元降价卖出的新闻，一度给牡丹江市买车热潮降温。

郑前说，这类新闻的出现都是有原因的，一般花几多万元买了两套“老破小”，这种房屋老化、质量问题很多，更进一步说，对小卫星城的本地人来说，老新房子非常不受待见，因为本地人换房成本很低，一新房子住三五年就会换大的改善型新房，这导致老新房子折旧率高，本地人不愿意要。如果为了图便宜，买了老新房子，这类客户可能成了接盘侠，想换房的话只能甩卖。

郑前还记得自己来牡丹江市时的心情，他想找一个出路，换一种压力比较小的日常生活方式。4多万元买下第一新房子时，他的心“定”下来了，觉得自己去尝试电商或后来的拍视频买房，试错的成本小了很多，不用担心营生淡时还不上房租或房贷，怎样都有地方落脚。

今年3月份开始，郑前开始尝试拓展业务链条，除了全流程邮购新房子，还提供装修方案，根据客户诉求开具报价表，一般3-6多万元可以装修一新房子。

小有名气后，辽宁鞍山等资源耗竭型卫星城的中介机构公司、开发商也找到郑前，说那儿也有总价几多万元的新房子，但等郑前了解完发现，当地总价三四万的房源都挺偏，和牡丹江市仍不一样。牡丹江市作为中国楼价倒数第一城，仍有其特殊性――大家提到“低楼价”，首先想到的就是牡丹江市。部分卫星城想获得流量，也不得不打上“下一个牡丹江市”的条码。

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