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出租人甲与承租人乙签订租赁期限为一年的房屋租赁合同(以下简称主租赁合同)。未经出租人A同意，承租人B与承租人C签订了房屋租赁合同(以下简称转租合同)，租赁期限为两年。得知转租后，各方就转租事宜进行协商但未能达成一致，故甲方向法院提起诉讼:1。要求解除主租赁合同；2.要求确认承租人B与承租人C之间的转租合同无效；3.要求乙方按合同约定支付租金并腾空房屋，归还甲方..

本案审理中，对于出租人A要求确认转租合同无效的诉讼请求能否支持，存在不同意见:

第一种意见是原告出租人A有权请求法院确认转租合同无效。出租人甲因承租人乙违反转租合同而诉至法院要求解除主租赁合同，表明其不追认承租人乙转租的效力，故出租人甲有权确认转租合同无效。

第二种意见认为，原告出租人A无权也无需享有请求法院确认转租合同效力的权利，即转租合同的存在与出租人A无关，这主要是基于合同的相对性。实践中，只要原告出租人A有 "解除主租赁合同，返还租赁物-房屋 "，如果出租人A不配合承租人B和承租人C 甲方要求搬出租赁房屋的，可以申请法院强制执行。

笔者赞同第二种意见。

首先，本案原告出租人A无权确认转租合同无效。根据《合同法》第52条的规定有下列情形之一的，合同无效: (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；(三)以合法形式掩盖非法目的的；(四)损害公共利益的；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，转租合同是承租人B与承租人C在自愿、合法的基础上订立的，内容不符合《合同法》第五十二条的规定。因此，转租合同不属于无效合同，出租人自然无权诉至法院确认转租合同无效。

其次，本案原告，出租人A，无权解除转租合同。根据《合同法》第54条的规定一方当事人有权要求 法院或者仲裁机构变更或者解除下列合同: (一)因重大误解而订立的合同；(2)订立合同时显失公平。受害方有权要求 一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使当事人在违背真实意思的情况下订立的合同，被法院或者仲裁机构变更或者撤销的。 "因为这个案子出租人B与承租人C订立的转租合同不出现上述情形，因此不能撤销。而且合同撤销权的主体一般是合同的相对人，也就是说，本案中，转租合同撤销权的主体是转租合同的出租人和承租人，即本案中的B、C，而不是合同之外的第三人，即本案的原告，即出租人，所以本案的原告无权诉至法院撤销转租合同。

第三，根据合同的相对性，原告出租人A无权直接反对转租合同。本案中，基于合同的相对性，承租人B与承租人C之间的转租合同不因出租人A与承租人B之间的主租赁合同的解除而无效..因为承租人B与转承租人C之间的转租合同在性质上是普通租赁合同，除了承租人B出租他人 房产——出租人A拥有的房屋..基于合同的相对性，无论承租人B是否取得了出租人A的同意(即事先取得了出租人A的同意或事后得到了出租人A的确认)，或者事后失去了这种同意，都不影响转租合同的效力。此外，合同法第224条第2款也规定 "如果承租人未经出租人同意转租，出租人可以解除合同。 "合同与合同这里终止的当然是出租人A与承租人B之间的主租赁合同，而不是他人之间的合同——承租人B与转租人c之间的转租合同。

至于出租人A，在取得承租人A与承租人B解除主租赁合同的生效判决后，承租人B与承租人C未履行相应的配合义务的，出租人A可以向法院申请强制执行。至于转承租人C，也并非没有相应的救济权，其可以依据法律的相关规定，向合同的相对人，即转租赁合同的出租人——本案中的承租人B要求赔偿损失。

(作者单位:江北区 浙江省宁波市中级法院)

引用法律

[1]《合同法》第52条

[2]《合同法》第54条

[3]《合同法》第224条

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