[受理法院]:佛山市中级法院；;广东省中级法院

【裁判类型】:民事

[审判程序]:二审

[裁判 时间]:2007年3月12日

[裁判 s字号]: (2007)佛法人五终字第53号。

【案例来源】:钟鼎。com

[案情摘要]:上诉人(原审被告人)张小花，女，1959年1月5日出生，汉族，住(略)。被上诉人(原审原告)业主 佛山市三水区西南街道办事处雅豪居花园委员会，住所地佛山市三水区西南街德兴路2号。负责人梁宝南

[案例正文]:

上诉人(原审被告)张小花，女，1959年1月5日出生，汉族，住(略)。

被上诉人(原审原告)业主 佛山市三水区西南街道办事处雅豪居花园委员会，住所地佛山市三水区西南街德兴路2号。

负责人梁宝南是业主委员会主任。;委员会。

上诉人张小花不服三水区法院的民事判决。;广东省佛山市中级法院(2006)第1025号判决，向本院提起上诉。法院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。

原审判决认定，被告张小花于2000年9月从三水广源房地产有限公司购买了雅豪居花园东14号商铺，同时与第三人马飞共同购买了与该商铺后墙相连的自行车房。店铺后墙有一个与单车房相通的门道，可以进入雅豪居花园小区。

原审判决认为:第一，业主的诉讼主体资格 雅豪居花园委员会。原告为业主提供了一份登记表。;3 .佛山市三水区业委会，用以证明原告是由业主选举产生的。;依法召开并经房地产行政主管部门依法登记。它是代表和维护业主和使用人合法权益的组织，是业主和使用人的执行机构；;，可以代表和维护管理区域内全体业主的合法权益。本案属于被告与其他业主之间的纠纷。;违反全体业主的共同利益使用其专有部分。这是一个涉及全体业主共同利益的纠纷诉讼，业主 委员会可以作为原告提起诉讼，因此原告应当具有诉讼主体资格，代表全体业主进行诉讼。第二，被告是否打开了后门 s店构成侵权。雅豪居花园小区是一个全封闭管理小区，由业主聘请的物业管理公司负责管理。;委员会。小区有四个大门可供出入，每个大门都有保安管理车辆和人员的出入。被告所拥有的亚豪居东14号店后墙与其购买的自行车房相连，两者之间开有后门，直通花园小区，导致该店与小区之间通过自行车房又多了一条通道可供出入。入口处没有采取相应的安全或其他安全措施。所以小区管理的入口构成了安全隐患，破坏了小区的管理秩序。要求被告封闭后门是合法合理的，本院应予支持。被告提供了产权证，证明商铺与自行车房相连，后墙的门是开发商在销售前开的，不是被告本人开的。商铺后门的客观存在，确实对小区的管理造成了安全隐患，影响了小区全体业主的居住环境，侵害了雅豪居花园全体业主的共同利益。被告作为该商铺的现有产权人，应当遵守雅豪居花园小区的物业管理规定，承担共同维护小区安全的义务。被告主张，自己也是雅豪居花园的业主，购买商铺时分摊了公共区域，因此应当享有在小区休息娱乐的权利。然而，被告 s人身权不能侵犯其他大多数业主在小区管理和安全方面享有的权利。如果被告需要进入小区内部，可以通过小区大门进出，而不是通过所开店铺的后门。被告 美国的辩护是不合理和不可接受的。

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综上，根据《《民法通则》》第一百零六条第二款、第一百三十四条第一款第(五)项之规定，判决被告张小花应于本判决生效之日起十日内，将佛山市三水区西南街雅豪居花园东14号商铺通往后墙上的门予以密封。本案受理费50元，由被告张小花负担。

上诉人张小花不服原审判决，提出上诉，称:上诉人购买商铺时，是由房地产开发公司按现状卖给上诉人的，上诉人从未变更。如果泊位后的门不合法，被上诉人应该将房地产开发商告上法庭，而不是以现业主为被告；二、原审判决认为泊位后门客观存在对小区管理构成安全隐患，无事实依据。小区的管理纯粹是物业公司的具体管理措施问题；3.上诉人 购买了s店，拿到了房产证和土地证，一直使用至今。依法登记的土地、不动产的所有权和使用权受法律保护，商铺是历史形成的事实，使用多年；第四，本案涉及的后门问题是一个普遍性问题，涉及三水区20多个小区的60多名业主；5.被上诉人从未通知全体业主参加任何会议，也不是由业主选举产生的。;会议，而且没有业主的签字也不代表业主的合法权益。六、对此类问题的处理，应移交或责令三水区相关行政管理部门依法解决。

综上所述，为了保护上诉人 的合法权益，我们特此提出上诉请求:1。撤销原判，驳回被上诉人 的一审诉讼请求；2.本案诉讼费由被上诉人负担。

被上诉人佛山市三水区西南街道办事处雅豪居花园业主委员会没有答辩。

我们法庭对原审感兴趣认定的事实应当予以确认。

本院认为，本案上诉争议的焦点在于，上诉人是否应当对其所在的雅豪居花园小区通往后墙通道进行封堵。

本案涉案店铺的后门可以直接通向花园小区内部，客观上已经形成了花园小区与外界连接的通道，无法采取任何安全防范措施。该通道的存在不仅破坏了花园小区的封闭管理秩序，客观上也给整个小区业主的人身和财产安全带来了重大隐患，其行为实际上已经损害了整个小区业主的共同安全利益。作为争议店铺的现有业主，上诉人应遵守业主 雅豪居花园小区公约及有关物业管理的规定，并有义务共同维护小区的安全。如果允许业主打开其商铺后墙的通道和门道，一些业主往往会将商铺出租给他人经营，这必然导致物业管理单位无法有效开展安全检查，无法防止各种闲散人员和危险物品进入小区，严重损害公共安全。因此，一审法院裁定，上诉人 美国查封通往雅豪居花园内部的店铺符合本案的公共安全需要和法律规定，应予维持。上诉人认为，争议店铺后墙上的门，在他购买店铺时就存在，不是他自己开的。即便如此，上诉人 的个利不能侵犯社区业主的公共利益。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下:

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驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人张小花负担。

这是最终判决。

审判长刘子平

代理审判员张

代理法官于

二○○七年三月十二日

记账员肖建国

引用法律

[1]《民法通则》第106条

[2]《民法通则》第134条

[3]《民事诉讼法》第153条