房企转型代建，需要房企本身已经拥有较为成熟的建筑工程管理标准化体系，不仅仅是项目管理的要求，为了保证建筑质量、工程进度、质量管控和成本管控，还有同样重要的是，只有具备了相应的成熟体系，才能保证规模化输出代建业务，获取规模收益。

从品牌角度，代建业务是向下覆盖的，没有向上覆盖的可能性。就是说承担代建的房企，只能帮比自己规模更小、品牌更弱的房企盖房子。

需要代建的项目，业主方往往还会对垫资、融资担保等方面提出附带要求，对于承担代建的房企来说，其品牌与市场地位强势与否，决定了这部分附带要求的参与程度。

代建业务的流程关系到项目运作的成败，关键步骤主要是几点：

首先谈商务，核心是看垫资情况，需不需要，需要多少，了解了这一点，才能明确项目运作方向。商务条件核心是富余资金调用权，项目完成前需要锁死，避免出现资金滥用出现烂尾。有一种情况需要注意的是，如果业主方在刚性支出之外，要额外收代建方一笔钱，这类代建项目对比股权溢价，是没有太大操盘价值的。

第二是做尽调，对风险因素、负债进行排除，确认项目评估价值以及担保价值。因为代建业务不同于股权参与，所以尽调是避免项目风险的重要一环。

第三是协议签署及交接履约。签约之后，项目涉及证照、印章及账户要有共管机制，代建方最好是要求将项目股权质押到己方，以防范风险。

第四是代建的退出。常见的结算要么按销售，要么按回款，但是结算上的完成不代表项目完全退出，因为涉及代建方品牌，所以业主方有时也会要求代建方管到物业进场。

代建的收益方式包含几种，具体采用哪种方式或者几方面结合，要根据项目情况来决定：第一种是按资金占用天数收取借款利息；第二种是收取代建费用；第三种是通过约定溢价分成；第四种是项目公司富余资金调拨。在地价横盘甚至下行的时候，代建有可能会被业主方看作盘活方式，对于代建方而言，能否客观分析判断项目前景，关系到项目代建收益能否顺利实现。

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