居民小区（退二进三）工程建设项目可行性研究调查报告

1.1 工程建设项目概述

1.1.1 工程建设项目编号

居民小区（退二进三）工程建设项目

1.1.2 工程建设项目物理性质

新 建

1.1.3 工程建设项目工程建设建设门牌号

本工程建设项目坐落于苏州市涟水市XX县中国经济中国经济技术开发区内，技术标准厂区规 划工程建设建设3处，分别为楼盘1、楼盘2、楼盘3，当中楼盘1坐落于XX 中国经济中国经济技术开发区XX路东侧，XX路北侧；楼盘2坐落于XX中国经济中国经济技术开发区 XX路东侧，XX路北侧；楼盘3坐落于XX县XX路东侧，XX路南 侧。

1.1.4 工程建设项目协办单位

涟水XX股权投资非常有限公司

1.1.5 工程建设项目协办单位概述

涟水XX股权投资非常有限公司设立于2005年，注册资本为1000多万元。 2012年2月末正式宣布重新组建启动运营，隶属县国资委公司控股控股公司控股公司。 2012年注册资本减至2亿，主要就专门从事卫星城基础工程建设建设，房地产开发 经营方式，会展经营方式股权投资，轻工业企业股权投资，住宅建筑、城建、城建工程建设、 物业管理管理等。公司内设XXXX置地非常有限公司、涟水XX工程建设工程建设项目有 限公司、XX中国经济中国经济技术开发区物业管理管理非常有限公司、XX中国经济中国经济技术开发区园林绿 化工程建设非常有限公司、XX中国经济中国经济技术开发区物力资源非常有限公司等5个直属单位子公 司，资产总额仅约27亿。

公司仍旧坚持“立足于中国经济技术开发区、工程建设建设旧城区、服务核心区”为经营方式 核心经营理念；以“做精南部塞外、做优马可波罗产业发展、科小剑国有资本”为发展战 略；以“区域化管理、资源化经营方式、市场化运转”为经营方式经营理念；以“团 结质朴、改革创新、真抓实干”为公司信念；以“打造出菁英项目组、追 求最佳业绩”为公司文化，紧紧围绕中国经济技术开发区的发展发展战略和组织工作重点， 搞好每项组织工作。

工程建设建设单位基本信息

1.2 可行性研究调查报告编制说明

1.2.1 编制依据

1、国家、部门、地区相关政策法规：

（1）《中华人民共和国城乡总体规划法》；

（2）《中华人民共和国土地管理法》；

（3）《中华人民共和国环境保护法》；

（4）《中华人民共和国节约能源法》；

（5）国务院办公厅《关于加快发展服务业若干政策措施的实施 意见》；

（6 ）XX县《关于进一步加快现代月服务业发展的意见（试行）》；

（7 ） XX县人民政府办公室关于印发《XX县2015年全民创业 园提档升级组织工作实施方案的通知》；

（8）《XX县卫星城总体总体规划（2011-2030）》；

（9）《产业发展结构调整指导目录（2011年本）》（2013年修正）；

2、国家颁发的现行评价方法与参数、规范：

（1）《工程建设工程建设项目项目中国经济评价方法与参数（第三版）》；

（2）《股权投资工程建设项目初步设计指南（试用版）》；

3、其他依据：

（1）国家及地方正式颁发的现行技术法规和行业标准；

（2）工程建设项目协办单位提供的基础资料；

（3）有关自然、地理、气象、水文、地质、社会、中国经济等基础 资料。

1.2.2 编制原则

（1）坚持总体规划先行，科学可靠的原则。工程建设项目工程建设建设要符合涟水市 土地利用总体总体规划和相关产业发展总体规划，符合规范、完善、适用、中国经济 的原则，逐步调整优化市区产业发展结构和布局，盘活城区土地资产， 实现土地资源合理配置，利用城区优势加快第三产业发展发展。

（2）坚持优化增量，集聚集约的原则。严格“进三”工程建设项目准入标 准，努力扩大有效股权投资，实现节约集约用地和利用效益的最大化。 坚 持促进产业发展结构优化、生态和谐发展与资源利用相结合，提高资源 集约利用和服务业集聚水平。

（3）坚持高起点、高标准、规范化的工程建设建设原则。工程建设项目在实现用 地功能转变的同时，要积极创造条件对公共基础配套设施进行相应 的改造，以满足“进三”产业发展的需求；并考虑环境保护、劳动保护、 安全卫生，以期取得中国经济效益、社会效益和生态效益“三赢”的局面。

（4）坚持客观公正，实事求是的原则。力求做到数据准确、内 容完整、重点突出、结论科学。在调查研究的基础上，严格按照客 观实际进行评价分析，以保证咨询调查报告的客观性、公正性和科学性。

1.2.3 研究范围

根据国家有关政策、规程和规范，对工程建设项目提出背景及必要性、 需求分析、工程建设项目门牌号及工程建设建设条件、工程建设项目工程建设建设规模及内容、工程建设项目工程建设建设 方案、环境影响、节能、消防、劳动安全及卫生、工程建设项目组织管理、 工程建设项目实施计划、工程建设招投标方案、社会稳定风险、股权投资估算和资金 筹措、工程建设项目中国经济效益等方面进行分析研究，供主办单位和相关部门 决策参考。

1.3 工程建设项目推荐方案

1.3.1 工程建设项目工程建设建设目标

全面贯彻党的十八届三中、四中全会信念，根据国家产业发展政策、 市优势产业发展与新兴产业发展股权投资导向目录，科学认识新常态，主动适应 新常态，积极引领新常态，深入贯彻落实科学发展观，牢牢把握稳 中有进、转型升级总基调，围绕工程建设建设“殷实XX、美丽XX、和谐XX” 的总体目标，通过土地总体规划、产业发展引导，实施退二进三，一年展开， 三年初见成效，五年基本到位、形成示范效应，十年全面改造成两 型产业发展发展示范区，促进XX中心城区功能转变，加快中心城区功 能由生产型向服务型转变、会展型向商务型转变，返利于企，还利 于民，奋力开创XX加快发展新局面。

1.3.2 工程建设项目工程建设建设内容及工程建设建设规模

涟水XX股权投资非常有限公司居民小区（退二进三）工程建设项目坐落于苏州市 涟水市XX县经济中国经济技术开发区内。总体规划总用地面积163383平方米，折合 245.07亩，工程建设建设技术标准厂区3处，总建筑面积335931平方米，当中 楼盘1坐落于XX中国经济中国经济技术开发区XX路东侧XX路北侧，占地面积49602 平方米，建筑面积99852平方米，容积率2.0，建筑密度64.1%，绿 化率18% ；楼盘2坐落于XX中国经济中国经济技术开发区XX路东侧，XX路北侧，占 地面积51933平方米，建筑面积112548平方米，容积率2.17，建筑 密度63.5%，绿化率18% ；楼盘3坐落于XX中国经济中国经济技术开发区XX路东侧， XX路北侧，占地面积61848平方米，建筑面积123531平方米，容 积率2.0，建筑密度51.2%，绿化率18%。

工程建设主要就技术指标如下表所示：

表1-1 楼盘1主要就技术指标表

表1-2 楼盘2主要就技术指标表

表1-3 楼盘3主要就技术指标表

1.3.3 工程建设项目工程建设建设工期

工程建设项目工程建设建设工期14个月，即2015年12月至2017年1月。

1.3.4 工程建设项目环境保护

工程建设项目所采取的每项防治措施技术中国经济可行，能保证各种污染物 稳定达标排放。同时工程建设建设方承诺严格遵守国家环保法律法规，严格 执行环保“三同时”要求，确保环保治理设施的正常运转。

1.3.5 股权投资估算及资金来源

经估算，本工程建设项目总股权投资额为22000多万元，当中工程建设建设股权投资21208.0 多万元，工程建设建设期利息792多万元。

资金来源：向中国银行申请三年短期贷款13200多万元，占工程建设项目 总股权投资的60%，其余由企业自筹解决。

资金使用方向：申请的银行贷款全部用于居民小区工程建设建设。

1.4.1 结论

（1）城区实施“退二进三”是以推进现代服务业发展为主要就载 体，以提升中心城区整体档次，实现转型发展为目标，通过土地功 能转变而进行腾笼换鸟的一项系统性的工程建设。本工程建设项目为涟水XX投 资非常有限公司总体规划实施的居民小区（退二进三）工程建设项目，工程建设项目工程建设建设是宿 迁市构筑现代产业发展体系，加快社会中国经济转型升级的客观要求，是优 化卫星城功能布局，加快第三产业发展发展的需要，对优化企业发展环境， 增强XX中国经济发展活力具有重要意义。工程建设项目工程建设建设具有显著的社会效 益和中国经济效益，是必要的。

（2）根据分析，工程建设项目工程建设建设符合国家、地区关于城区轻工业用地“退 二进三”发展服务业的决策部署，符合XX县卫星城总体总体规划和国家产 业政策的要求，工程建设项目政策环境较好；工程建设项目协办单位的贷款资格符合 中国银行关于申请土地储备贷款的准入条件，工程建设项目工程建设建设资金来源有 保障；工程建设项目坐落于XX县XX路以东，XX路以南，交通便利，供水、 供电、供气、通讯等城建配套设施齐全，可满足工程建设项目工程建设建设期及建成 后入驻企业的城建配套需求；工程建设项目在工程建设设计上，因地制宜，充分 利用现有的地势地形及基础设施，合理确定工程建设工程建设建设方案，规模合 理，安全可靠。工程建设项目工程建设建设是可行的。

综上所述，工程建设项目工程建设建设社会、中国经济效益俱佳，政策环境良好，建 设资金来源有保障，选址适宜，方案设计合理，工程建设项目工程建设建设是必要且 可行的。

（1）切实搞好原材料资源的合理配置。鉴于本工程建设项目的原材料需 要市场供应，而市场价格难于把握，因此要合理配置资源，根据市 场行情，建立原材料的合理储备，保证工程建设项目工程建设建设有序进行。

（2）合理调度资金，保证工程建设项目工程建设建设对资金的需求。

（3）应加强工程建设项目的组织管理，配备专人进行工程建设项目前期准备组织工作， 抓好工程建设项目的考察、论证、申请立项、资金筹措等组织工作，加快组织工作进 度，提高组织工作效率，确保工程建设项目早日发挥中国经济、社会效益。

（4）“进三”工程建设项目鼓励引入“三高、三低”企业，即高税收型、高 成长型、高知识密集型，低碳型、低污染型、低消耗型企业；鼓励 发展总部中国经济业态、创意产业发展。

第二章 工程建设项目工程建设建设背景及必要性

工程建设项目工程建设建设背景

2.1.1 政策背景

为适应现代化卫星城工程建设建设发展的需要，逐步调整优化城区产业发展结 构和空间布局，国家、地区陆续制定了一系列城区轻工业用地“退二进 三”发展服务业的政策。

国务院办公厅《关于加快发展服务业若干政策措施的实施意见》 指出：“实行有利于服务业发展的土地管理政策。各地区制订卫星城总 体总体规划要充分考虑服务业发展的需要，中心卫星城要逐步迁出或关闭 市区污染大、占地多等不适应卫星城功能定位的轻工业企业，退出的土 地优先用于发展服务业。”

XX县《关于进一步加快现代月服务业发展的意见（试行）》指出： “鼓励盘活利用存量土地发展现代服务业工程建设项目，拓宽现代服务业发展 空间。轻工业企业退出的土地，优先用于发展现代服务业。”

XX县人民政府办公室关于印发《XX县2015年全民创业园提 档升级组织工作实施方案的通知》指出：“以化解建设用地矛盾为关键， 坚持对上争取与对内挖潜并重，采取土地增减挂钩、盘活存量土地、 增建高居民小区等措施，进一步科学、高效利用土地，保障全民创 业园用地需求。”

根据以上政策，国彖XX县支持产业发展结构调整，鼓励中心城区 现有闲置轻工业用地、低效轻工业用地在符合总体规划的前提下“退二进三”。

2.1.2 工程建设项目背景

随着轻工业化和卫星城化进程的不断加快，卫星城原有偏远的轻工业区 块逐步发展成为卫星城的中心地带，中心城区卫星城规模不断扩大，城 区轻工业企业的环境污染、安全隐患等问题愈为突出，严重影响到周 边居民的日常生活。轻工业产生的各类负面因素侵蚀着卫星城的空气、 水源、绿化质量—可谓卫星城“顽疾”。

“退二进三”是国家对产业发展结构的调整政策，鼓励第二产业发展从市 区退出，发展商业、服务业等第三产业发展。因此，“退二进三”政策不 失为一道除病良药，城区面貌得到实实在在的改观，居民生活品质 得到切切实实的提高，中国经济、社会和卫星城转型加快推进，卫星城综合 竞争力显著提升。

XX县坐落于江苏中北部，全县总人口 104.3万人，是全国承接产 业转移的理想区域，已形成绿色能源、绿色板材、绿色装备、绿色 纺织、绿色照明、化工制造、绿色食品等六大支柱产业发展。2014年， 全县坚定不移调结构，产业发展转型实现新发展，实现服务业增加值 107.3亿，二、三产业发展比重调整为52.6：32.7。目前，全县行政辖 区总面积1418平方公里，城区东至魏来路，南至徐宿淮盐高速公路， 西至西环线（245省道），北至宿宿淮铁路，总面积149平方公里， 城区轻工业用地将布置在XX中国经济中国经济技术开发区，形成集中发展态势。

按照国家“退二进三”政策导向，本工程建设项目将通过向中国银行贷款， 用贷款资金收储退出的轻工业企业土地，在XX县XX路以东、XX路 以南增建居民小区，对外出售给服务业企业，从而实现“退二进三”，

既优化城区功能布局，促进产业发展机构调整，又用所融资金扩大公司的收储规模，实现滚动发展。

综上所述，特提出本工程建设项目工程建设建设。