最近，许多金融股出现少见贝唐。

万科从8块冲高到11块；

万科从9块冲高到12块；

NYJ1从30块冲高到37块；

... ...

你没弄错，市场愈发悲观的当今社会，金融股竟然开始白卜庭反弹了。

01

先看几组数据。

去年一季度，全国商品住宅销售额创历史前两年新低，仅约9.3多亿元，环比增长38.9%。

从销售数据看，一片颇佳，去年大机率破18万亿元。然而，从6月地产商销售就现不振齿痛。

在泡果的6月份，雅居乐、富力、万科销售额环比分别大幅下滑11%、6%、11%，龙湖更是环比减少27%，在Top10地产商中涨幅最小。

这是甚或没有的现象。6月可是地产商业绩财务报表上粮食产量万公斤的大丰收时节，中报是靠这个月来冲高业绩了。

进入7月，房企销售形势依然没有向好，Top5里万科降了23%，融创降37%，富力降了39%。

另外，Wind数据统计显示，截至8月1日，沪深有52家地产商发布2021年后期业绩下集，逾六成地产商净利跌至净亏损。

对照上年而言，净利环比下跌的地产商超过一成。在信贷缩紧、宏观调控发力、禽流感等压力下，地产商接下去的销售已经极难言悲观，接下去，我们极有可能迎迄今为止折扣来势汹汹的消费旺季十。

02

政策，是房地产业金融行业最小的不估值合理。

去年前7个月，房地产业金融行业颁布的宏观调控新规共约300多次，包括限牌陶尔岛，限拿地数额，学区房改革，成交electrons，颁布基本价格，综合治理房地产业社会秩序等等。

在市场监管新规不断颁布的背景下，房地产业发展已不支持高增长

。

而从地产商另一方面来说，甚或地产商赚钱大部分并不是因为另一方面有能力。

换言之是，过去几十年房地产业金融行业的繁荣，主要是一级市场土地升值带来的，与盖新房子、卖新房子的地产商关联很小——

房产升值因为土地升值，而不是房地产业公司做出了什么金融行业革新，创造了更多的利润。

从投资者的角度，房地产业短期看金融，后期看土地，长期看人口，从当今社会看，不管是哪个方面，前景都不明朗。

金融方面，三道红线一出，地产商都变成了“孙悟空”，带着紧箍咒前行；

土地方面，地价居高不下，又锁死了房价，再加上首轮集中土地的“饥饿营销”，地产商尽管抢到地，利润也很低了，甚至有的是亏钱做开发运营；

人口方面，从国家颁布三胎政策后，又马不停蹄对教育、对学区房改革，就知道鼓励生育有多迫切了。

在一个金融行业未来增长局势不明朗的情况下，市场上赚钱多、增长快、估值低，又有政策扶持的的公司很多，投资者为什么要紧抱着一个被打压的金融行业不放呢？

这也是近几年金融股，即便是金融行业里的龙头公司股票也被打趴在地的原因。

既然如此，当今社会许多金融股纷纷在拉升，背后的逻辑又当作何理解呢？

03

最近有个消息在地产圈流传——土地规则要改了。

8月10日，自然资源部对部分集中供地试点城市的供地部门作出新的部署，明确要求商品住宅用地出让公告需体现四个方面：

1、土地竞买方必须要有房地产业开发资质；

禁止了地产商动用“马甲公司”抢地。

2、严查竞买方资金来源，竞买方必须有自有资金；

明确股东不得违规对地产商提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利，并建立购地资金来源审查制度，相当于把三道红线管控延伸到土地市场，不允许地产商乱上杠杆。

3、溢价率不得超过15%；

这是在警告地方政府，以后土地溢价上限是15%，不得通过调高底价、竞配建等方式抬升实际房价。

4、达到地价或地价上限时不得通过竞人才公寓自持（变相提高拍卖价格）等确拍，

可从绿色建筑、装配式、智慧化等方式择优确认竞拍方。

这些限地价措施出来，核心是要从源头上锁死房价上涨，中央对楼市宏观调控的思路越来越清晰了。

对地产商而言，这则消息重大利好点在于明确规定了土拍溢价上限。

规定了溢价上限，其实是保住了地产商的利润。

地产商有确定的利润了，是有稳定的盈利预期了，当然是利好。

但，这依然不是金融股上涨的关键因素。

04

其实，金融股上涨真正的逻辑在于房地产业金融行业未来发展的逻辑已经清晰了。

提了这么多年的房地产业长效机制，其实基本上已经构建完成了。

而地产商，在经过这三十年的金融行业内卷和十几年的政策宏观调控后，已经迎一个新的发展阶段。

这个阶段的特点是什么呢？

1.土地获取 从无序的竞价逻辑变成基础的品质逻辑。

在新的土拍规则下，没有钱没有品质就没有参与的资格，土拍的门槛就可以直接淘汰掉绝大多数的地产商。

以前地产商可以有钱任性，可以不计利润的拿地豪赌明天，现在地产商有钱也没法任性，因为土拍溢价限制了。

2.规划建设 从成本为先的市场逻辑变成品质可控的管控逻辑。

以前拿到地的地产商，从规划设计、到施工建设、用工用材都只有一个原则：成本控制到最低，以至于这些年的商品住宅的建筑质量越来越差。

而在新的规则下，在土拍阶段就要拿出品质方案，否则就没法竞拍，地产商想继续参与就只有老老实实的按品质方案来建设，没有空子可钻了。

3.融资工具 从野蛮生长的杠杆逻辑变成透明可控的表内逻辑。

地产商的一张资产负债表里，组合了几十种的融资工具，表内表外更是暗藏了不知多少倍的融资杠杆。

于企业而言，是其高增长的秘密，而对金融行业而言，则是可以预知的房地产业灰犀牛。

如今，政府已经正大力综合治理这头灰犀牛，而大多数地产商都正被融资杠杆反噬。

地产商“三道红线”；银行房贷“两道红线”；买地数额40%... ...密集颁布的政策都直指地产商的融资杠杆问题。

未来的融资规则，是简单透明，资金来源透明，杠杆一目了然。多大的地产商规模该拥有多少的融资规模，多少倍的资金杠杆，都清清楚楚，明明白白。

4.营销推广 从单盘概念策划的营销逻辑变成了以品牌塑造为核心的推广逻辑。

在当今社会的房地产业金融行业，能够产生品牌溢价的地产商几乎是屈指可数，对于购房者而言，大多数地产商的品牌价值也几乎可以忽略不计。

可以这么说，项目上概念营销的那套东西，购房者早就不信了。地产商的营销被贝壳这类中介渠道商绑架是个明证。

未来的营销一定是品牌营销的逻辑，要从单盘的项目营销思维转为成地产商品牌的全盘思维，而项目层面的营销未来一定是可有可无的，甚至于直接交给物业公司就够了。

05

土地限价了、房价规定了、品质要求了、融资管住了，剩下的是什么？

不是代建吗！

以后，所有存活下来的地产商，本质上都将转型为没有土地话语权、缺乏房价定价权、产品被市场监管、融资受管控的代建公司。

而以“代建”形式存活下来的地产商大都有这几个特点：

1.规模体量大

想都不用想，活下来的都是大地产商。

去年商品住宅销售额突破18万亿元基本没啥问题，接下去天花板上升到19万亿元、20万亿元，乃至更多都不是大问题，而房地产业金融行业集中度进一步提升也板上钉钉。

那么，剩下的问题是地产商的规模会有多大。

炸天团看来，头部存活的寡头地产商年销售规模破万亿元，市占率超过10%是件比较轻松地事情，目前看雅居乐和万科比较有估值合理，融创的估值合理相对也要低些。

当然还有龙湖、招商、中海、华润等央企销售规模大机率维持在5000亿上下，处于同一梯队。

2.融资成本低

以上提到的地产商，之所以能够胜出，最小的优势还是在于融资成本的优势。

未来，地产商间的比拼，其实是融资成本间的比拼，其他营销成本、管理成本、资源优势、模式创新等带来的差异都很小。

换言之，无论民企、国企央企，存活下来的一定是融资成本低的地产商。按照这个标准，金地、龙湖、绿城有机会冲击到与招（商）保（利）中（海）华（润）同一梯队。

差不多这是未来地产商TOP10的基本格局，变数比较大的可能是金茂与融创，谁替代谁的问题。

写到这时，你再看开篇提到股价被拉升的地产商，是不是都在这个名单里。

3.利润稳定  

今天很残酷，明天更残酷，后天很美好，但是绝大多数人死在明天晚上。

这句话用在房地产业金融行业也适用，有幸活在后天的地产商会很美好，这种美好最小的体现是利润规模。

在代建模式下，存活的地产商利润率一定不会高，可能只有5%左右的利润率，但那时的房地产业市场估值合理非常高，利润的估值合理也非常高。

存活的地产商因为销售规模的优势，利润规模同样很可观。

从预期的不估值合理到规模与利润可观且估值合理高，或许，这才是最近头部金融股股价轮番上涨的真正逻辑。