2021年以来，楼市经济政策不断收紧。3月26日，中国银中国保监会中央组织部、住房和城乡建设厅中央组织部、中国中国人民银行中央组织部联合发布《关于防止经营方式用途银行贷款违法流向地产投资领域的通知》，要求银行业金融机构进一步加强谨慎合规性经营方式，谨防经营方式用途银行贷款违法流向地产投资领域。

回顾2020年的地产投资市场的表现应该是超预期的，年初的新冠禽流感让市场暂时注销，地产投资市场曾经一度受较大冲击，但全年的数据（商品房销售面积和金额）却持续走高。

每经记者 蔡思贝飞 摄

展望2021年，本栏认为保持地产投资市场整体平稳运行是大概率事件，但市场的结构分化或许仍将竭尽全力。在银行监管经济政策影响下，地产商的经营方式行为可能会受影响。2021年可能会再次出现下列四大态势

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态势一：市场结构分化会竭尽全力

2020年地产投资的最显著的特征是结构分化，主要就表现在：不同卫星城间的市场再次出现显著结构分化，整体而言第一线卫星城皮德盖增，而三线线卫星城则相反；在同一个卫星城内部也再次出现结构分化，核心丘陵地区的写字楼涨幅显著大于外围丘陵地区；从成交洋房看，同样再次出现结构分化，大洋房的成交增长速度显著高于大洋房的增长速度；房租与楼价间的结构分化，总体而言房租是上升的，但楼价却是上涨的。对比最强烈的是深圳，2020年二手楼价格大涨超过三成，但房租却上升4%左右。

本栏认为，地产投资市场再次出现结构分化的主要就其原因有下列几方面：

一是过去一两年地产投资调控经济政策对第一线卫星城采取严格控制楼价的思路，经过一两年的累计，消费力减少。对于三线线卫星城则实施“去库存”思路，以城中村改造为代表的经济具体措施有力地刺激了三线线卫星城的地产投资市场，随著棚改经济政策的退出，这些三线线卫星城的消费力不济是意料之中的。

二是由于禽流感的影响，海外留学的中高档专业人才外流加速，带动了信息流的外流，这些中高档专业人才主要就流向第一线卫星城。

三是宽松的宏观经济政策的主要就得益是高净值人群，他们的财富快速减少，这是中高档物业的需求增长速度快于一般写字楼的主要就其原因。

假如国内外禽流感蔓延在2021年仍然难以获得控制，则前述态势仍将竭尽全力。反之，如果禽流感快速获得有效控制，货币经济政策回归中性，前述因素就逐渐淡化，市场的结构分化现象也将消亡。

态势二：地产投资业步入低增长黄金时代

随著土地增量、买房人增量、金融增量的消亡，地产投资行业全面步入低增长、低利润的黄金时代。据世联统计，2020年部分规模上市地产商的全口径业绩增长速度从2019年的约19%下滑至了11.2%。45家企业中，28家地产商增长速度有显著下滑，5家地产商业绩转向负增长。该态势估计在去年将竭尽全力保持并加强。

2020年出台的“四道黄线”针对的是地产投资开发企业的“三高”经营方式模式，迫使企业降低财务杠杆率。此经济政策一旦全面实施，整个地产投资行业的平均杠杆率将会再次出现显著上升，按照总资产负债率70%来计算，行业的总杠杆就限制在了3.3倍。

控制了财务杠杆也就限制了盈利能力。对于单个企业而言，负债扩张的最快速度就是15%，不可能再次出现过去50%以上（个别企业甚至再次出现连年翻番）的年增长速度。因此，从净利润率的角度看，要实现类似过去十一两年动辄30%甚至更高的净利润率就有些困难了。甚至不排除将再次出现业绩负增长的企业。

整体来看，2021年开发商的重点会是去库存、去杠杆。一方面，融资新规影响地产商投资意愿，拿地减少。另一方面，2021年地产商到期债务同比增长36%，加上“四道黄线”影响，地产商现金流处于非常紧张的状态，需要加速回款，缓解现金流压力。过去楼价地价单边上涨的时候，大家都不觉得库存是个问题，土地储备持有时间越久，楼价上涨了，利润更高，但是未来库存是一个大问题，地产商要改善资产负债表，最好的办法是把库存变成现金，尽量追求零库存。

由于头部企业获得的监管更多，去杠杆的压力减少，增长会显著下滑，因此行业前10或前5企业的市场集中度将再次出现一定程度的上升。

态势三：地产商开启多元化经营方式黄金时代

专业化经营方式曾经是万科获得市场认可的关键理念，但此一时，彼一时。当年很少有行业的盈利水平能获得超过地产投资开发，随著地产投资行业盈利水平向社会平均利润率回归，地产投资开发企业围绕主业进行多元化经营方式的现象将逐渐减少。

具体来看，本栏认为地产多元化，可能会有下列方向：

一是从主业出发，围绕上下游业务进行扩展。居住服务类是重要投资方向之一，包括地产投资经纪行业、物业、文旅、长租、联合办公、智能家居、装修装饰，等等。

二是跳出主业，跨行业发展。机器人、汽车、农业、体育、文化、生命科学，就属于这一类。这一类发展的机会，在于技术进步、消费升级，技术进步可以诞生全新的产品，消费升级可以诞生全新的市场，对于新进企业和资本而言，这就是机会。

态势四：数字科技转型

未来会是一个数字化的黄金时代。去年，受禽流感影响，很多地产商开始重视营销数字化，而贝壳于2020年在美国股票市场上市，当前的市值远超过万科，让很多地产商看到了地产数字化巨大的想象空间。预计去年，会有越来越多头部地产商布局数字科技领域。

企业做数字化转型，有四个主要就目的：一是能促进管理提效，管理效率能提高很多；二是要做到业务赋能；三是要辅助决策；四是使地产商的营业模式发生颠覆性的变化。

科技在地产行业的应用也会越来越深入，甚至会成为地产商核心竞争力之一。

态势五：市值和信用管理将受重视

过去，地产投资开发企业非常关注市场销售的规模排名，因为有了市场规模地位就可以获得充分的金融支持。但随著“四道黄线”监管指标的实施，这样的秩序可能会发生改变。金融机构从重视开发企业的规模转变为关注其财务质量，由此导致地产商的关注焦点也会再次出现变化，规模不再是十分重要的指标。

从过去一两年的排名看，TOP100的榜单似乎在逐渐稳定下来，TOP10只1~2个位次会变动，TOP20的新面孔变动率也在20%以内。但随著“四道黄线”的实施，地产投资行业的江湖座次可能要重新排序。

开发企业的信用风险的管理将愈发重要。2020年债券市场的违约案例快速减少，地产行业的违约案例最受关注。以往的金融机构对于开发企业的信用风险并没有进行科学的评估能力，他们评判企业风险的主要就因素往往是规模，只要规模比较大的地产投资开发企业就可以容易获得金融机构的信任。随著规模较大的地产投资开发企业违约案例的再次出现，加上监管者出台一系列指标要求，金融机构对地产投资开发企业的信用风险评估必将越来越精细化，倒逼地产投资开发企业充分重视自身的信用风险管理。

资本市场日益成为机构主导的黄金时代，相对于地产投资开发规模而言，市值管理更加重要，如果不重视市值管理，公司就会越来越被边缘化。因此，如何与机构投资者竭尽全力沟通？如何完善公司治理制度？将成为上市公司日常管理工作中的重要课题。