文章摘要:善意取得制度是由非法律行为引起的物权变动的一种重要类型。自《物权法》明确规定善意取得制度(第106条和第107条)以来，相关案例在实践中频频出现，且多为疑难案件。《《判解研究》》(2009年第2期)针对实践中的一个化名卖房案例，邀请了多位著名法学家和青年学者，从《物权法》的角度对不动产善意取得的若干问题进行了深入探讨，涉及许多具体的理论和实践问题。这些讨论陆续发表，以供参考和交流。本文是刘宝玉教授的《盗赃与诈骗所及财物的善意取得和赔偿责任问题探讨》。[关键词]房地产；冒名顶替处罚；善意取得的；聚焦写作【写作年份】2009

[正文]

(案例回顾)冒名卖房案

2006年5月，某市居民张欢在该市东方家园小区买了一套房子，面积200平方米。2007年5月，张欢在报纸上发布了出售其东方家园房屋的信息，一名自称刘金龙的男子根据该信息与张欢联系，商谈购买事宜。在第三次会议和谈判中，刘金龙提出了一个 "互换 "在事先准备好的假房产证和张欢出示的真房产证之间。随后，刘金龙提出提前一个月租赁，但张欢在未与刘金龙签订租赁合同的情况下，将钥匙交给了刘金龙。2007年7月15日，准买家李大庆根据张欢发布的信息中的地址和验房时间，直接前往东方家园了解房屋情况。自称张欢的刘金龙与李大庆商议购房事宜。双方初步约定以11000元/平方米的价格进行房屋交易，并约定于同年7月23日到房屋登记管理部门办理过户手续。房管部门核实后，李大庆将尽快付款。

7月23日，刘金龙带着妻子到房屋登记管理部门，冒充张欢和李大庆一起办理房屋转移登记手续。刘金龙展示了与李焕交换的真实产权。登记机关审查后认为是不动产权证书。然而，伪造后的张桓 的身份证(姓名张欢，照片刘金龙，真)是在刘金龙制作的，虽然身份证与张欢 经登记机关备案的身份证，以及;;冒充张桓的签名也与张桓的签名不符。;登记机关未能对其进行审查。登记机关认为过户手续完备，立即办理了过户登记。第二天，李大庆按照刘金龙提供的银行账户汇款220万元。

三天后，李大庆想知道张欢是否收到了房款，于是他了刘金龙，但他的手机关机，联系不上。他再次来到东方园林，只见到了张桓的儿子张平。张（姓氏）平告诉，他的父亲张欢出差去了，并告诉张欢他的。张欢和他妻子的结婚照挂在房间里，所以李大庆没有 我不怀疑，他也没有。;事后我没有张欢。10天后，李大庆前往东方家园，与张欢商量交房事宜，却发现之前与他交易的张欢是个骗子。张欢认为，李大庆应承担被骗的后果，拒绝交付房屋。第二天，房管部门通知李大庆领取房屋登记证(证上记载的变更登记日期为7月31日)，李大庆领取登记证的当天下午，就让张欢再次交房。双方发生了争执。张欢首先向公安机关报了案，但案件一直没有得到解决，刘金龙 他的下落不明。三个月后，张桓呼吁 要求撤销房管部门作出的房屋转移登记，或者要求登记部门按市场价赔偿全部房款。

(重点写)

在 在长期的司法实践中，对于如何处理赃物和诈骗财物一直有不同的认识和做法。在《《物权法》》的制定过程中，对于如何规制这一问题也存在不同意见，最终立法采取了回避的态度。但是，立法规定的缺失并不意味着不会出现此类问题，更不意味着司法机关可以回避纠纷，拒绝裁判。本文以骗子他人 我们将从房屋的盗窃与欺诈、不动产的善意取得以及登记机关错误登记的赔偿责任等方面进行探讨，以期对实际问题的处理和相关立法的完善有所裨益。

一、重要情节和争议问题概述

1.刘金龙获得了 "正确的外观和以冒名顶替、伪造文件、骗取房屋钥匙、侵占房屋的取得争议房屋，且登记机构成功办理了转移登记手续，故第三人李大庆可以信赖刘金龙为真实权利人，交易合法有效；

2.李大庆发现的时间是在办理转移登记之后，领取房屋登记证之前。根据《物权法》的规定和判例以及相关法律法规，该情节不足以影响和否定 "善意取得 "

3.在获取 "权利的出现在刘金龙，房屋所有人张欢明显疏忽，没有达到普通人最起码的注意程度；

4.登记机构没有审查和检查刘金龙制作的伪造身份证，冒充所有人张欢的签名，并发现了明显的问题。其轻率地认为过户手续完备，立即办理过户登记，应认定为重大过失；

5.诈骗嫌疑人刘金龙下落不明，刑事案件尚未结案。因此，任何一方(房主张欢、购房人、登记机构)在此案中可能最终遭受损失，都可以 目前无法向刘金龙索赔或追偿。

(三)争议焦点概述

像张欢 本案原告的诉讼请求，本案争议的焦点主要在于以下两个方面:

首先，是争议房屋的最终归属问题。具体来说:李灿大庆取得房屋所有权？有什么依据和理由？这个问题的另一面是:张桓 房屋管理部门要求撤销房屋转移登记，恢复房屋所有权的诉讼请求应予支持，其依据和理由是什么？

第二，就是承担和赔偿损失的问题。无论如何处理第一个问题，张桓或李大庆中的一个可能会遭受损失，如失去房子或价格。那么，登记机构是否应该对错误登记造成的后果承担责任呢？如果答案是肯定的，那么进一步的问题是:登记机关错误登记的责任是民事责任还是国家责任？注册机构应该承担多大程度的责任？张欢对损失是否有过错，是否应该承担一定的损失？

二、争议点1:争议房屋的权属如何确定？

关于善意第三人取得的房屋所有权是否应当受到保护的几种观点。

本案争议的焦点，一是善意第三人李大庆通过转移登记取得的房屋所有权是否应受法律保护，以及如何确定房屋的最终所有权。关于这个问题，从立法和理论上看，可能有以下不同的观点和意见:

观点一:本案争议房屋为诈骗财物，不适用善意取得的规定，应予追缴。

善意取得的适用对象是所谓的 "委托物的占有和 "分离物的占有但是，对于第三人善意取得规则适用于占有脱离物(典型的是属于动产的遗失物和赃物)和诈骗所涉及的财物，意见不一。

一些国家的立法否认善意取得的规定适用于分离物的占有。例如，《德国民法典》第935条第1款规定了无善意取得的遗失物的适用: "如果财产被盗、丢失或以其他从所有人处丢失，基于第932条至第934条的所有权取得将不会发生。在所有者只是间接占有者的情况下，从占有者处失去的东西也是如此。 "《俄罗斯民法典》第302条第1款规定:"如果该财产是从无权转让的人处有偿取得的，而将该财产转让给他的人没有。;不知道或不能 不知道将财产让与他的人无权让与财产(善意取得人)，财产所有人有权要求取得人返还财产时，财产原属所有人或让与他占有的人失去了财产，或财产从他们两人处被盗，或以其他不受他们意志支配的失去了占有。 "《蒙古国民法典》第154条第3款规定:"所有人或实际占有人因不依遗嘱而丧失财产的，有权向取得该财产的善意占有人追偿。在这种情况下，取得财产的善意占有人有权向转让人索要财产。为遭受的损失寻求赔偿。需要注意的是，传统民法理论和上述国外关于善意取得以及是否适用于遗失物、赃物等所有物的立法，仅针对动产。而《物权法》打破传统，规定了不动产和动产的善意取得(第106条)。因此，我们仍然需要在法律的背景下讨论相关问题。

在我国《物权法》的制定过程中，遗失物、赃物、诈骗财物等是否应当适用善意取得是有争议的。肯定、否定、妥协，众说纷纭。

[1]在物权法草案的前三稿中，有条件地承认了善意取得的规定适用于分离物的占有(规定的分离物的占有范围包括 "被盗物品 "or "赃物和赃物和 "被盗和被抢的财产除了失物)。但由于争议很大，第四稿后，所有赃物都被删除。在《物权法》最后的第107条中，只保留了关于善意取得遗失物的特别规定。之所以没有规定赃物的善意取得问题，是因为立法机关认为: "被盗、被抢财物主要由司法机关依照刑法、刑事诉讼法、治安管理处罚法等相关法律的规定追缴后返还。 "

[2]因此，根据物权法定原则的精神和立法机关所作的解释，可以推断我国《物权法》在立法精神上否定了赃物适用善意取得的规定(同样适用于诈骗所涉及的动产或不动产)；而这种态度似乎也符合普通大众的法律意识和感受。如前所述，这个命题在立法上有很多先例。

根据这一主张，张欢 法院对本案中房管部门要求撤销房屋转移登记的诉讼请求应予支持法院；而第三人李大庆可以就房屋被追回后所遭受的损失向诈骗分子或登记机关主张赔偿(由于本案诈骗分子刘金龙下落不明，只能向登记机关主张赔偿)。

这一命题可能受到如下质疑:第一，过分强调财产所有权的静态安全，否认第三人善意取得财产，是否符合维护交易安全的立法宗旨？第二， 《物权法》没有对欺诈所涉赃物和财产的善意取得作出规定。这是否意味着在立法和解释方面一概否认？

观点二:善意取得的规定可以有条件地适用于赃物和诈骗财物，原所有人只能行使请求权。

在立法例方面，既有上述德国法等否定赃物、遗失物适用善意取得的做法，也有积极的或折中的做法。大多数国家或地区在立法上采取折中的做法，根据不同情况有条件地保护善意第三人的利益，以实现其与所有权人之间的利益平衡。一方面，通常的做法是承认所有者 标准普尔自由答辩权在一定的时间内，另一方面，规定业主只能 "偿还 "他的所有权如果受让人通过公开市场或拍卖获得，即承认第三人在一定条件下的善意取得。比如《法国民法典》第2279条第二款规定: "占有物遗失或者被盗的，遗失人或者受害人可以自遗失或者被盗之日起三年内请求占有人返还；但是，占有人可以行使向取得财产的人索赔的权利。 "第2280条规定:"如果实际占有人占有的被盗或遗失的财产被市场、公众或销售同类产品的商人购买，原所有人只能在偿还占有人支付的价款时请求返还财产。 "《瑞士民法典》第934条规定: "因盗窃、遗失或者其他违背本意的行为而丧失动产占有的，自丧失之日起五年内，可以请求返还。但前项动产经市场或特许人拍卖或转卖者，先行及后继善意取得人不得请求返还无偿支付之价款。 "第935条规定:"即使货币和无记名证券未经所有人同意而失去占有，所有人也不得要求善意取得人返还。 "《日本民法典》第193条规定: "有前条情形，占有被盗或者灭失的，被害人或者灭失人可以要求占有人在被盗或者灭失之日起二年内返还财产。 "第194条规定:"如果被盗财产和遗失物是由拍卖行、公开市场或出售同类物品的商人购买的，受害人或遗失物不得返还财产，除非他向占有人付清价款。《刑法》第949条民法与法律在省，规定: "如果物品被盗或遗失，受害人或遗失人可在被盗或遗失之时起两年内要求占有人返还。 "第950条规定:"被盗或遗失的财产，如果物主通过拍卖或公开市场善意购买，或由商人以同样的出售，不得返还，除非支付的价款得到偿还。 "第951条规定:"被盗或遗失的财产，如果是金钱或无记名证券，不得要求其善意占有人作出答复。 "此外，许多其他国家 民法(如《埃塞俄比亚民法典》第1165-1167条、《阿尔及利亚民法典》第836条、《智利共和国民法典》第890条等。)在立法精神上也有类似的规定。

上述规定虽然针对的是脱离占有的动产，不存在不动产所有权的盗窃、抢劫等问题，但可能存在诈骗罪的问题，因此可以对相关问题进行比较，合理推断。由于善意取得动产和不动产的规则在《物权法》是统一的，自然适用根据同一规则处理类似问题的法律惯例。在制定 美国物权法，多数学者主张借鉴国外通行做法，区别对待遗失物和赃物:一是赋予失主在一定期限内免费回复的权利。也就是说，在受让人 动产灭失或者被盗，所有权人或者其他有权领取的人有权要求该动产的受让人自失去占有之日起一定期间(如一年)内返还；善意受让人的损失有权要求非法转让人承担赔偿责任；如果在此期限内没有要求答复，受让人可以取得动产的所有权。其次，为了维护信赖公开市场和正常交易秩序的善意买受人的利益，受让人可以在一定条件下善意取得，但原所有权人仍享有请求权。具体来说，如果赃物、失物等。由受让人通过拍卖、公开市场或经营类似商品的商人购买的，所有者在要求返还时必须偿还受让人支付的价款。否则，买家可以拒绝他的退货要求。此外，由于货币和无记名证券的特殊性，如果赃物和遗失物属于此类，无论受让人是否善意，原所有人不得请求回复。

[3]学者们的这一立法主张在立法草案中也得到了体现。

[4]经过反复审议，《物权法》最终通过的第107条规定: "失主或者其他权利人有权追回遗失物。遗失物通过转让被他人占有的，自知道或者应当知道受让人之日起二年内，权利人有权向无权处分的人请求损害赔偿，或者请求受让人返还原物。但是，受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购买遗失物的，权利人请求返还原物时，应当缴纳受让人支付的费用。债权人向受让人支付费用后，有权向无权处分人追偿。 "该条对遗失物的善意取得及其限制的特别规定是合理的、适当的，但该条不涉及赃物和诈骗财物的善意取得。立法机关的考虑之前已经提到过，但是立法机关在解释中也提到了同样的出处: "在追悼过程中，如何保护善意受让人的权益，维护交易安全和社会经济秩序，可以通过进一步完善相关法律法规来解决，物权法对此可以不作规定。 "

[5]从本段的解释可以推断，盗窃、诈骗的涉案财物，如果是善意第三人通过合法交易取得的，不是无条件全部追回，而是向无处分权人自费追回，由原所有人通过支付购买时支付的费用追回，还是一条可行的路径。根据这一认识，合理地推断出不动产善意取得的问题。如果欺诈的涉案不动产是善意取得，并经登记机构按法定程序登记，第三人也可以取得其所有权。然而，原主人仍然享有 "要求赔偿的权利在一定时间内，也就是说，如果要注销登记，返还不动产，必须向受让人支付购买时支付的价款。

根据这一观点，张桓 s要求撤销本案房管部门作出的房屋转移登记的诉讼请求，法院应予支持，但前提是张欢必须向李大庆支付购房时的合理价款220万元；

[6]张欢可以向错误的登记机构要求赔偿所付价款的损失。

这一命题可能受到的质疑主要有:第一，其论证基础是否符合《物权法》的立法精神？第二，关于保护欺诈和不动产善意购买人，比照适用被盗动产的处理规则是否合适？

观点三:善意第三人可以依据善意取得的规定取得争议房屋的所有权，原所有权人不得主张撤销登记。

据此主张，根据《《物权法》》第一百零六条的规定和本案情况，李大庆符合善意取得的全部条件:一是转让人刘金龙虽不是房屋所有人，但通过取得物权凭证、房屋钥匙、伪造身份证件等行为，具有处分权的表象；第二个是刘金龙，他诈骗和他人 s房屋，实际上无权处分该房屋，所以他出售该房屋的行为构成无权处分(或者可以解释为广义的无权处分)；第三，受让方李大庆基于与刘金龙的房屋买卖支付了合理对价；第四，李大庆在接受房屋并办理转移登记时并不了解真实情况，不存在重大过失，故构成善意受让人；第五，房屋过户登记已经完成。因此，李大庆当然可以取得房屋所有权，应当受到法律保护；只有这样，才能保护交易中的善意第三人，符合善意取得制度维护交易安全的初衷。此外，《物权法》虽然没有关于赃物和诈骗财物的善意取得的规定，但有积极的司法解释，司法实践中也没有完全否定赃物的善意取得。例如，最高法院颁布的《《关于审理诈骗案件具体应用法律的若干问题的解释》》第十一条；;美国法院在1996年12月规定: "行为人已利用该财物返还个人债务、支付货款或者进行其他经济活动的，对方明知是诈骗财物而予以收取的，属于恶意取得，应当予以追缴；如果是善意取得，就不会收回。 "这一规定表明，善意第三人只要符合善意取得的基本条件，就可以取得诈骗人财产的所有权，这也认可了诈骗案件中部分赃物的善意取得制度。

[7]

该意见认为，本案中，依据《《物权法》》第一百零六条的规定，李大庆完全可以取得争议房屋的所有权，原所有权人张欢不能请求撤销登记机构作出的房屋转移登记，只能要求登记机构赔偿损失。

[8]

这种高手张赫 s的理由可能被反驳和质疑:第一，一般说(至少大多数人)善意取得构成要件中实施无权处分的让与人必须是受委托的动产占有人或已登记的不动产权利人。诈骗嫌疑人刘金龙 在这种情况下，房屋的销售属于 "未经授权的处置和通常意义上是值得深思的。

[9]第二，如果将善意取得的规定无限制、无条件地适用于赃物，是否过于偏向于交易安全的维护，对物主的伤害过大，是否与人 的自然正义观？

[10]如果赃物不适用善意取得规则，既平衡了物主与受让人之间的利益，又有助于醇化社会习俗，未必真的会损害正常的交易安全。

[11]第三，司法解释的效力低于国家法律，且涉案司法解释是在《《物权法》》颁布之前的，而《物权法》本着立法精神否认赃物是善意取得。第四，根据《物权法》的规定，即使遗失物是善意取得的，失主仍有答辩权或有赔偿答辩权。但是如果购买赃物的善意不再存在于物主 的答辩权，是否违反了 "强调轻和强调重？！

观点4:虽然善意取得的规定不适用于第三人 根据外在主义原则和信托利益保护规则，其所有权应受到保护。

这种观点认为，善意取得的财产可以适用，不包括赃物；将通过犯罪等非法手段取得的财产转卖，不属于善意取得要件中所说的无权处分。因此，根据《物权法》第106条的规定处理本案是不恰当的。然而，本案中欺诈案所涉房屋的买方李大庆是一个善意的买方。他没有。;我不知道也不能。;我不了解刘金龙 ■欺诈。他根据正常的房屋买卖规则进行交易，支付了合理的对价并信任登记机构的审查和登记。他的行为没有错或者应该受到指责。因此，他在完成转移登记后所获得的权益应受到法律保护。虽然直接适用本案的法律依据不足，但我们可以根据 的精神保护善意第三人李大庆的权益诚信 "在《民法通则》的第四条中。此外，根据《《物权法》》第九条、第二十一条的精神，不动产物权变动经依法登记后生效，即使有错误，善意买受人也不应承担后果。我国有许多关于保护外在性和信赖利益的规定。;美国现行法律中，善意取得是其中之一，还有关于表见代理和表见代理的规定，可归为 "善意保护与保护规则；我们在未来制定民法典时，不妨将外在主义和信赖利益保护问题作为一项原则在总则中加以规定。设置。

据此主张处理本案争议房屋的权属，结果等同于上述第三种主张，只是理由不同。

这一主张可能受到的质疑主要有:第一，我国没有保护外在性和信赖利益的一般规定现行法律，因此该规则目前不能作为处理本案的依据；第二，用诚实信用原则作为本案的裁判依据是否边缘和牵强？根据《《物权法》》第九条、第二十一条的规定，认定只要完成转移登记，就具有物权变动的绝对的、不可逆的效力，这可能是对法律条文精神的误解，在法理上难以成立；第三，前一种观点可能遇到的一些疑问也适用于这一命题，即它是否违背法理和人 无条件、无限制地保护善意第三人所得赃物的正义观？按照这一命题，善意取得遗失物的情形应当受到绝对保护，但为什么不 包括在内的大多数国家都是这样规定的吧？！

(二)本人同意的观点和理由

上述第一种观点是断然否定赃物的善意取得；第三种和第四种观点，虽然理由不同，但在结果上都是绝对肯定的；但第二种观点更为折中，属于相对肯定。在我看来，上述四种观点和理由都有其理由和立法支持，因此任何一种观点都不应该被斥为异端，但同时，每一种观点也都面临着不可避免甚至无法回答的质疑。正因为如此，这个案例可以被称为a "神秘 "而且值得讨论。相比较而言，我赞同第二种观点得出的结论，理由是我既可以接受第二种观点，也可以接受第四种观点，并做出适当的选择和补充。

法律是善良和公平的艺术，是正确和错误的科学。

[12]善意取得制度在法律上是为了维护交易安全(财产的动态安全)，保护善意行为人的利益而设计的，但同时也要注意财产静态所有权的安全，寻求所有权人与善意第三人之间的利益平衡或相对平衡。因此，各国关于善意取得的法律规定都有其特定的条件和限制。总的来说，说立法上的倾向性做法是:善意取得委托物占有的问题重在维护交易安全和善意第三人的利益；但是，遗失物、赃物等的善意取得问题。，侧重于维护所有权的安全和所有者的利益。这种立法精神也可以适用于房地产问题的处理。关于赃物(此处及以下简称赃物，包括赃物和诈骗财物)善意取得的观点和立法过于偏激；但在大多数立法例中，善意取得规则是有条件地适用于遗失物和赃物的，它恰当地平衡了物主和善意第三人的利益，让物的静态安全和动态安全的关系得到了恰当的协调，更值得接受。

一…就…本案的情况和争议，结合 美国现行法律，我认为:《物权法》没有对赃物善意取得作出规定，从立法和解释上无法得出完全否定的结论；无权处分有狭义和广义之分。在这种情况下，刘金龙 的骗取房屋并出售房屋的行为，可以解释为广义上的无权处分；如果将善意取得的规定无限制地、无条件地适用于赃物，确实有维护交易安全偏向于损害物主的嫌疑，这是与人 的自然正义观。此外，法律解释的轻重规则无法与《物权法》处理遗失物的规定相协调。根据《《物权法》》关于立法目的的第一条，在处理财产所有权和财产权的变动以及相关当事人的利益时，不仅要注意维护财产的静态安全和 "保护权利人的财产权，还要注意保证交易的安全性和 "维护社会主义市场经济秩序；"在处理拾得遗失物纠纷时，通常的立法做法是侧重于维护所有人的安全，这在《《物权法》》等相关法律法规中也有所体现，在法律观念和感受上也容易为一般公众所接受。基于上述认识和理由，一方面，本案的合法所有人张欢可以 不得因犯罪嫌疑人刘金龙的诈骗行为而剥夺其房屋所有权，不得轻易牺牲其房屋的安全性(尽管其有过失)；另一方面，按照正常交易规则善意购房的李大庆，其行为并无不妥或应受责备，其权益应受到法律的关注和保护。鉴于本案争议房屋为诈骗财物，法律在赃物善意取得中更应注重保护财产权利人的利益，本案张焕英可以在向李大庆支付购房款220万元的前提下，主张撤销房屋转移登记，恢复房屋所有权。就目前的法律法规而言，张欢 他要求恢复房屋所有权的依据是《《物权法》法》第一、四、七条。善意第三人李大庆购买的房屋之所以不应无偿收回，所支付的房款可以直接从原所有人处支付而没有无法收回的风险，可以主要基于《《民法通则》》第四条公平、诚实信用原则的规定和第六十一条过错方应当赔偿对方所受损失的立法精神。

当然，就本案而言，另一种后果基本相同的解决是，张欢收回房屋后，善意买受人李大庆通过向登记机关主张赔偿的获得了房款损失。但这种解决是不妥当的:一是让无辜的善意买受人承担索赔的诉讼和风险是不公平的；第二，不在失物和赃物中。在管理问题上保持规则的一致性(在大量类似的纠纷中，可能没有登记机构及其责任)。

三。争议二:登记机构应如何承担错误登记的赔偿责任？

根据《《物权法》》第十二条关于登记机构应当履行的职责的规定和第二十一条关于登记错误造成损害时的赔偿责任的规定，结合本案情况，未履行检查、审核职责的登记机构应当赔偿造成的损失，这一点应该没有争议，无需多说。但是，关于登记机构的责任，仍有几个问题值得探讨:

[13]

(一)登记机构对错误登记的责任是民事责任还是国家责任。

是否登记机构的性质 赔偿责任是国家责任还是一般民事侵权责任直接关系到产权登记是行政行为还是民事行为，最终取决于登记机构的管理制度。

[14]关于不动产登记机构的管理制度，各国的规定并不统一。有的法规由司法机关负责(如德国)，有的法规由专职登记机构负责(如日本)。在，房地产行政主管部门负责。

[15]

因为登记的正确性不仅影响当事人的利益，而且关系到整个社会交易活动的安全和秩序，在登记错误造成损失的情况下，责任人或登记机构当然要承担赔偿责任。在制定《 美国物权法，多数意见主张规定登记机关的赔偿责任。

[16]最后通过的《物权法》也在第21条中规定了这一点: "当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。 " "因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。赔偿后，登记机构可以向提供虚假材料申请登记并造成登记错误的当事人要求赔偿。 "但当时对于登记机构的赔偿责任在性质上是民事责任还是国家责任，众说纷纭。立法机关和国会的考虑是:鉴于登记机构的性质和登记行为的性质，需要随着登记机构管理体制的改革进一步明确，目前不宜明确规定登记机构的国家赔偿责任。因此，《物权法》原则上只规定了登记机构的赔偿责任，相关问题可以进一步研究，留待未来的不动产登记法处理。

[17]

理论上，对我国不动产登记机构物权登记行为的性质有具体行政行为、民事行为、证明行为以及民事行为和行政行为的双重性质等多种不同理解。在现行立法层面，也有关于国家赔偿责任和民事侵权责任的规定:前者包括《土地管理法》第84条和《城市房地产管理法》法第七十条、《国家赔偿法》法第三条、《关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》法第四条的规定；;美国法院等。而后者有《民法通则》第121条的规定。《物权法》实施后，国土资源部颁布实施的《《土地登记办法》》没有规定土地登记机构错误登记的赔偿责任，而建设部新颁布实施的《《房屋登记办法》》第92条规定了登记机构的赔偿责任，但其声明 "房屋登记机构应当承担相应的法律责任也不清楚。从司法实践的角度来看，最高法院和最高检察院。;美国法院 《物权法》的权威解释也显示出模糊性在审判实践中，该条(即《物权法》第二十一条)的适用应考虑到该条过于原则的特点。在不动产登记法、新的法律法规和司法解释之前，在不动产登记机构管理体制没有调整之前， 美国法院在审理涉及不动产登记机构赔偿的案件时，仍应适用现有法律法规、司法解释并参照部门规章。与此同时， "应注意积累审判实践经验，为今后的不动产登记立法提供借鉴；"。

[18]根据作者 的研究和相关媒体报道，

[19]目前，当人们 美国法院审理不动产登记机构错误登记赔偿案件，都具有国家赔偿的性质，按照《国家赔偿法》、《行政诉讼法》及相关法律法规和司法解释规定的程序办理。

因此，就学术研究和未来立法发展趋势而言，登记机构责任的性质仍有讨论的空间。但从当前立法和司法实践的实际层面来看，压倒性的倾向是将登记机构的登记行为定性为具体行政行为，将登记机构因错误登记而承担的赔偿责任定性为国家赔偿责任。

(二)登记机构的责任范围。

这个问题的结论无疑取决于房屋最终权属的确认结果和登记机构赔偿责任性质的界定，尤其取决于后者。如果以现行的国家赔偿责任作为定性标准，那么根据《《国家赔偿法》法》第28条的规定和司法机关的统一标准，登记机构只赔偿 "直接损失与赔偿因错误登记造成的，且利息损失和间接损失不纳入赔偿范围。具体来说，在这种情况下，如果原所有人张欢通过向善意购买人李大庆支付220万元来恢复其房屋的所有权，他的直接财产损失和他可能获得的最高赔偿将是220万元。

但如果将登记机构的责任界定为民事侵权责任，登记机构的责任范围还是可以商量的；即使对李大庆这个真正的买家来说，他也在购买房屋被收回后，即使有购房款的补偿，仍可能有利息损失、房屋升值可得利益的损失等。这些损失能否向注册机构索赔也值得考虑，不能绝对排除。

(三)损失的原因以及有过错的所有人是否应当承担一定的损失。

如案中所述及重要情况提示，本案登记机关错误登记的原因有三:一是犯罪嫌疑人刘金龙的欺诈行为；其次，房子的主人张欢粗心大意，缺乏普通人最起码的关注，这帮助刘金龙形成了一个 "正确的外观和并使他诈骗成功；三是登记机构在办理转移登记过程中的重大过失。那么，张欢偿还房屋后，在向登记机构主张其已支付的220万元损失时，登记机构是否可以以其登记错误、造成损失的重大过失为由，主张减轻其赔偿责任？

受害者是否 《物权法》、《国家赔偿法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》及相关部门的不动产登记办法中没有规定登记机构自身的过错可以减轻责任。目前，只有《民法通则》第131条的规定可以作为证据。那么，既然登记机构的赔偿责任被界定为国家赔偿责任，而国家赔偿相关法律法规又没有明文规定，那么是否可以援引《民法通则》的规定来减轻登记机构的赔偿责任呢？笔者认为，过失相抵是侵权责任制度中的一项常见规则，除非法律明确规定了排除特定侵权责任的这一抗辩事由的特别规定，否则应当适用该规则。因此，无论责任性质如何界定，在登记机构对错误登记的赔偿责任中，都应该有这样的抗辩事由。据此，本案中，在向登记机构索赔时，房主张欢可以以登记错误造成损失的过失为由，主张减轻其赔偿责任；至于减轻责任的比例(即有过错的车主应承担损失的比例)，笔者倾向于这种情况下的万分之二或万分之三。

四、此案引发的一些启示和思考。

一个案例，不仅引起了上述问题的争议，也给我们留下了许多其他值得进一步思考的问题。就作者而言。;就感知而言，以下几点特别值得注意:

(a)立法应对赃物的善意取得及其处理规则作出明确规定。

如前所述，在《专家 我国物权法草案建议稿和法律委员会主持起草的前三次审议稿，规定了善意取得制度也应当有条件、有限制地适用于遗失物，形成了较为合适的规则设计。但第四次审议后，涉及赃物处理的条款全部删除。在评论《物权法》时，作者曾称之为 "不恰当的制度设计并且认出了它这可能导致法律适用规则的不一致和对善意第三人的保护不力。

[20]可惜，这个案子是典型案例！关于赃物善意取得及其限制的立法规定与社会制度无关，只是衡量利益和维护财产秩序的技术性规则，可以借鉴国外立法的通行做法予以明确规定。笔者认为比较合适的制度设计是将《《物权法》》第107条的规定适用于赃物；同时，还应该补充的是 "返还原物的规定不适用于货币或无记名证券。

(2)有必要在法律上设立保护善意行为人信赖利益的一般规定。

除了《物权法》的善意取得制度之外，现实生活中还有许多相似、相关但不完全相同的问题，如表见代理与表见代理、知名股东非真实股东时行为的效力、债权人善意取得与债权人善意取得等。;的权利(或债权人 证券)和知识产权、股权等权利，无权处分自己财产的权利的限制，与对方错误交易的效力等等。这些问题很多在我国现行法律中都有规定，但对相关行为的效力规定不同(有的有效，有的无效，有的待定)，保护善意行为人信赖利益的力度也不同(有的受保护，有的不受保护，有的部分受保护)。

[21]就本案可能发生的情况而言，如果诈骗嫌疑人刘金龙不是以房主的身份出售房屋，而是以房主 s代理，对于善意第三人来说，后果将大不相同:根据《《合同法》》第49条关于表见代理的精神，有充分理由错误地认为，有权代为出售房屋的善意第三人一定会因登记手续的完成而取得房屋的所有权，原所有权人不得主张取回。由此看来，是否在立法中确立相对统一的善意行为人信赖利益保护的一般规则，值得考虑。我认为，鉴于善意行为人的信赖利益保护是民法(或民商法)中最重要的问题之一，且实践中此类案件经常发生，立法中的具体规定又很不一致，有必要在未来民法典的总则中设立一个总则(甚至使之成为民法的基本原则之一)， 从而使具体事项的规定在立法精神上保持相对一致，避免类似法律规则之间的。

[22]

(3)宜建立全面统一的物权登记机构，确认其赔偿责任性质为民事赔偿。

论登记代理的性质、归责原则、赔偿范围和诉讼程序。;我国现行法律规定不明确，民法学者和行政法学者的观点也不一致。这种情况由法官、律师和当事人来解决和处理。相关纠纷带来了很大的麻烦。 《物权法》明确规定了 "国家实行不动产统一登记制度，但同时规定 "统一登记的范围、登记程序和登记由法律、行政法规规定。在《《物权法》条例》颁布两年多的今天，不动产统一登记制度的建立仍未见踪影，由此引发了诸多问题。此外，除了不动产物权登记，还有其他物权登记问题，办理相应登记的机构和程序规则不统一。如果说隶属于国家行政机关的登记机构办理的登记是行政行为，适用国家赔偿的规定是合理的，那么行政机关以外的其他有关部门办理的物权登记(如公证部门办理的普通动产抵押登记、证券登记结算机构办理的基金份额和股权质押登记等)很难界定为行政行为，适用国家赔偿责任的规定。).因此，今后在完善立法时，不仅要实行不动产统一登记制度，而且要实行全面统一的所有产权登记制度。

[23]

在现行立法和司法实践中，不动产登记机构的赔偿责任被界定为国家责任，在赔偿数额和索赔程序上有其固有的局限性。这种救济模式对当事人相当不利，需要改变和完善。

[24]笔者倾向于认为，登记机构的产权登记兼具民事和行政性质，但民事行为的成分较重；虽然很难在短时间内实现产权登记机构的完全统一，但其中一些机构不妨 "附属 "暂时与行政机关，但将各类产权登记机构的身份界定为中介服务机构(虽然部分登记机构可以具有管理和监督职能)，将登记机构的赔偿责任界定为民事赔偿责任并统一适用民事侵权赔偿责任的归责原则、赔偿范围和诉讼程序，并无坏处。此外，还可以考虑借鉴国外的成功做法，在物权登记机构设立赔偿基金，以摆脱其在赔偿支付上的困境。只有这样的改革才能妥善解决产权登记机构的补偿问题。当然，这些问题很多都需要深入论证，具体的制度设计也要随着改革开放的进程而进行。;美国的行政。

【作者简介】刘宝玉，大学法学院博士后，山东大学法学院教授、博士生导师、副院长；兼任法学会民法学研究会常务理事、山东省法学会民商法研究会会长。主要研究领域为物权法、担保法、民法原理。

[注释]

[1]参见温士扬、廖:出版社；;美国法院出版社，2005年，第310-311页。

[2]胡主编:，法律出版社，第244页。

[3]参见梁慧星《物权法草案建议稿》，社会科学文献出版社，2000年，第368页以下；《物权法草案建议稿及说明》主编:王黎明，法制出版社，2001年，第236页。

[4]根据《物权法（征求意见稿）》 2002年1月第102-104条的规定善意受让人从具有经营资格的经营者处购买赃物、遗失物的，失主、遗失物及其他权利人可以向无处分权的人请求损害赔偿，但不得要求受让人返还原物。 " "受让人未通过拍卖或者向不具备经营资格的经营者购买赃物、遗失物的，失主、遗失物自失去占有之日起两年内可以请求受让人返还，也可以向无权处分人请求损害赔偿。受让人返还被盗或者遗失物的，可以向无权处分该物的人要求损害赔偿。 " "依照前条规定，如果赃物、遗失物等要求返还的是金钱或者无记名证券，不得要求返还原物。 "2005年7月公布并广泛征求意见的《《物权法草案（三次审议稿）》》第112条规定: "物主和其他权利人有权追回被盗、被抢的财产或者遗失物。动产被他人转让占有的，自知道或者应当知道该动产失去占有之日起两年内，所有权人、遗失物所有人和其他权利人有权向无权处分人请求损害赔偿，或者请求受让人返还原物，但受让人通过拍卖或者向有资格的经营者购买该动产的，所有权人和其他权利人应当支付受让人请求返还原物时所支付的费用。法律另有规定的，从其规定。 "

[5]胡主编:，法律出版社，2007年，第244页。

[6]这里值得提醒和说明的是，在权衡利弊时，所有国家 立法限制了遗失人和物主在要求对善意买受人支付的价格或费用作出有偿答复时应支付的价格，并且不支持任何一方 s主张，该财产应按现行价格或市场价格折旧或升值偿还。学术界的观点和《物权法》第107条的规定也采纳了这一精神。

[7]熊丙万: "论赃物的善意取得及其答辩权，载于《法律科学》，2008年第2期。

[8]其要求的补偿金额不应超过其欲将房屋出售给刘金龙时的市场价(也应在220万元左右)，因为其当时的初衷是出售房屋，故不应主张房屋未来升值的利息。

[9]参见王黎明: "不动产善意取得的构成要件研究，在《政治与法律》，2008年第10期；王毅:《《物权变动论》》，大学出版社2001年版，第283页；刘宝玉:《物权法学》法制。出版社，2007年，第221页。

[10]参见温士扬、廖:，出版社；;美国法院出版社，2005年，第310页。

[11]参见王毅:，大学出版社，2001年，第283页。

[12]古罗马法学家乌尔比安。

[13]除以下问题外，可能存在分歧和争议:登记机构的归责原则是什么 美国的赔偿责任，是过错责任还是无过错责任，还是过错推定？如果能找到提供虚假材料的一方(如本案中的造假者刘金龙)，其与有过错的登记机构应如何承担或分担责任，是连带责任还是不连带责任？索赔的程序怎么操作？登记机构赔偿基金的设立以及赔偿后如何行使追偿权等。鉴于解决本案争议的必要性，作者 的学术能力和本文的篇幅，这些问题将留待进一步研究。

[14]最高法院；;美国法院财产法研究组:《物权法条文理解与适用》，与法律出版社；;美国法院出版社，2007年，第108页。

[15]《论不动产登记错误的法律救济——以房产登记为重心》·李瑟娥·法明:《法律科学》，2005年第6期。

[16]参见《物权法草案建议稿》梁慧星等著，社会科学文献出版社，2000年，第180-179页；《物权法草案建议稿及其说明》:王黎明，法制出版社，2001年，第187-191页。

[17]参见胡:著，法律出版社2007年版，第64页；《物权法条文理解与适用》，人与自然；;美国法院出版社，2007年，第108-110页。

[18]最高法院；;美国法院财产法研究小组:《物权法条文理解与适用》，第109-110页。

[19]如2003年深圳国土局赔偿国家行政赔偿870万元，2004年兰州房管局被判直接财产损失96万元。

[20]刘宝玉:《物权法的成就与不足——兼及法律移植与融合中的“鸡尾酒论”》，《法学论坛》，2008年第5期。

[21]参见刘宝玉:《南都学坛》，2008年第6期。

[22]对于善意行为人的保护，由于适用场景和具体情况的不同，很难做出完全统一的规定。因此，在作出一般规定的同时，附加一个 "除非法律另有规定应该成立。 "相对一致 "意味着法律的具体规定可以根据不同的情况和适用的事项而有所不同，但不应该有类似的场合或类似的台词。为了制定不同的条款。

[23]参见刘宝玉:《物权法学》，法制出版社，2007年，第102页。

[24]参见:《不动产登记机构的赔偿责任》回声报94-@ .com，2009年第5期。

引用法律

[1]《行政诉讼法》

[2]《物权法》第九条

[3]《物权法》第一篇文章

[4]《物权法》第四条

[5]《物权法》第七条

[6]《土地登记规则》

[7]《民法通则》第四条

[8]《物权法》第21条

[9]《物权法》

[10]《合同法》第49条

[11]《物权法》第106条

[12]《物权法》第107条

[13]《民法通则》第61条

[14]《土地管理法》第84条

[15]《民法通则》第121条

[16]《国家赔偿法》第二十八条

[17]《民法通则》第131条

[18]《房屋登记办法》第92条

[19]《房屋登记办法》第21条

[20]《城市房地产管理法》第70条

[21]《最高法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》

[22]《最高法院、最高检察院关于办理诈骗刑事案件具体应用法律若干问题的解释》